烂尾楼业主断供银行真的没有关系？

　　近几年来，一度红红火火的房地产市场从顶部跌落，在全国各地形成了数量可观的烂尾楼，不断有预售业主银行断供事件发生，引发法律纠纷和社会稳定。
　　一般概括，房地产开发企业可以分为两类，一类是国企（包括央企），一类为民企（或民企上市公司及合资公司）。但国企开发商开发的项目鲜有烂尾，发生烂尾的多系民企开发。虽然说是两类，但房地产市场性质决定民企经营占大多数，国企中只有少数得到批准的企业才能从事开发房地产，而且这部分业务只占其总业务量的一小部分。
　　国企特别是央企，其背后是国家和政府，天然的拥有信用，同时，国企担负的责任除了实现国有资产保值增值之外，而担负着如社会责任等其它责任，起着稳住国家经济社会大盘的压舱石作用。国企的性质决定它的担当，包括对国企自身和对社会稳定它都需要担当，因此，即便是某个项目是亏损的，它也会从大局丶责任丶信用出发，尽全力艰难履行合约；即便是个别项目确实无法履行，也会在收拾残局时在法律框架内尽量公平合理照应各相关方关系。虽然国企和民企在市场中都是平等的主体，但实际上，和国企打交道同与民企打交道风险系数还是不一样的。说穿了，这是由资本的性质决定的，国企不是资本家，它要完成资本保值增质的任务，但也不会唯利视图，更不会做空手套白狼的事。当然，和民企比，国企的背后是国家和政府，拥有很高信用地位，但它的钱也是全部放在银行，包括各种收入和利润，较好体现了银企互利共生，总体金融风险相对较低，所以更易于从银行融到资金，应可认为合情合理。
　　再说民企，中国大多数民企，哪怕是上了市，它仍是被少数人实控。这些人的资产里究竟有多少是现金，又还有多少资产可易于变现？我觉得真的很难说，当然也有例外，如华为就很牛，连上市融资都没兴趣。这些民企，不如说就是老板，他们其实也很上进，他们也在追求规模，追求由规模产出更多的利润，积累更多的财富，这本无可厚非，这些做，如果做得好，也在对做社会贡献。但民企往往是哪里热就往里凑，资本的逐利性嘛，于是好些人就房地产去凑。问题是资金实力不够去玩房地产，这行业基本上都是大体量的块头，全靠空手道，必然会存在巨大的风险。没有钱又要玩就只向外部找钱，钱从哪来？还是只有找银行，找银行借贷。但你不管怎么借贷，因为民企一般不可能拥有至高信用，银行从资金安全丶风险屏蔽出发，根据我所知的国际银行业通行规则（我国也是如此），一般会要求：一是担保（等于大于贷款额的有效质押物），二丶不会做全贷，需要你至少自筹到一定的头寸（即启动项目的自筹资金部分，如资本金丶前期费用）。还有头寸应该多少适宜，过去房地产业头寸过低，极大的推高了金融杠杆率，结果给银行自己形成了风险。另外，房地产贷一般属于项目贷，即都是针对某个具体开发项目而贷，根据世界银行业通行规则（我国也是如此），贷款之前，银行要向借贷方符合贷款条件的情况进行全面的调查和审核，包括信用丶资产丶现金流丶担保物丶项目情况等等均要做科学调查丶分析和审核，最终对合乎条件的才决缔约借贷和按约定条件放贷。既然是项目贷，企业自筹资金部分和贷款部分，均要到位并完全只用于此项目，银行必须对这两个资金的使用进行监管，并在过程中根据进展情况对拨付计划进行审核，防止挪作它用。这也是世界银行业通行的做法。因而，如果资金是落实的，但项目形成了烂尾，银行不能说没关系。
　　因而，银行是否应该反思：当一个行业高歌猛进的时候，你是不是更要注意去看到风险。市场不是不败金身，不相信运气和眼泪，有道是飞得有多高，掉下来就有多惨，特别如房地产。房地产是高度市场高度竞争行业，国家允许民企积极进入，但银行在支持这些企业时应相应看到并防范风险，不能只看到当时金钱哗哗来回流，万一它只流一会儿呢？血都没回完！我记得，房地产很热的时候，国企管理部门对国企（尤其是央企）进入反倒有所限制，且进入的国企也没有哪一家是专做房地的，风险也由此分散，当时初心可能还是从高度市场化的还是多交由市场去做，目前来看反到成了智慧表现。
　　因而，放贷的项目出了烂尾，放货银行应该有责任。但我不赞同烂尾项目业主一味断供，因为你购房时的贷款银行不一定是开发商的放贷银行，这家银行它和开发商没关系，法律主体不同。我只是觉得现在一些开发商出了烂尾，你给它放贷的这家银行总有责任和开发商及相关方一起去推动问题的解决吧。