不限购！道滘3万，大朗4万！买南城或松山湖不香？

　　东莞28个镇取消限购了！
　　值得关注的是限购区域周边镇区备受市场关注，例如南城旁边的道滘镇，松山湖旁边的大朗镇。
　　它俩都有在建的地铁1号线，并且也是限购区域外溢需求的重点区域之一。
　　今天房叔简要分析道滘和大朗市场究竟如何？共同讨论不同选择带来未来房价的涨幅差。
　　道滘房价最高3.64万/平
　　买地铁沿线还是买蔡白？
　　6月2日，位于道滘镇的中海凤凰熙岸首次获预售证，三栋小高层，两栋高层，其中小高层备案均价3.3万/平，最高备案价约3.64万/平；高层备案均价约3万/平，最高备案价约3.4万/平。
　　属于道滘房价的高光时刻仿佛到来了。
　　有一点需要关注的是中海凤凰熙岸旁边的二手盘金地城南艺境挂牌价约2.8万/平，这对中海凤凰熙岸虽然有价差在，但是毕竟中海的品质和设计远超金地城南艺境，这个价差属于合理的范围内。
　　金地城南艺境-中海凤凰熙岸位置图
　　另外，道滘依靠着南城的光环会有不错的外溢需求，但是道滘镇区域也分板块，例如中海所在的蔡白板块、时代香海彼岸所在的镇中心板块、水岸君悦东方所在的南阁板块、以及在建地铁1号线站点周边等。
　　房叔个人认为，道滘房价的未来在地铁1号线沿线站点规划中的楼盘，这是基于同一个镇区域内，地铁站点带来的本质动力。
　　目前基于自驾到南城(CBD)的通勤距离道滘所在的不同板块差异不大，后续地铁通车以及站点周边楼盘落地，道滘区域内楼盘价格才会更加体现出价值。
　　水岸君悦东方-中海凤凰熙岸位置图
　　目前道滘的新房售价也撕裂，水岸君悦东方优惠最低价约2万/平，而中海凤凰熙岸优惠价最低约2.7万/平，两者直线距离约2公里；这种楼盘之间的分化也是正常现象，中海凤凰熙岸的综合参数还是明显优于水岸君悦东方。
　　大朗新房最高4.4万/平
　　超500万预算为啥不买松山湖？
　　6月30日，位于大朗的中海松湖云锦再次拿预售证，其中8号楼备案均价约4.19万/平，最高备案价约4.34万/平，15号楼备案均价约4.3万/平，最高备案价约4.44万/平。
　　中海松湖云锦这个备案价对比在地铁1号线大朗西站的万科金地天空之城二手挂牌价略高了。
　　天空之城-松湖云锦位置图
　　目前万科金地天空之城挂牌价约4.15万/平，这可是地铁就在家门口的售价，而中海松湖云锦还有约600米的距离。
　　综合来看，两盘在地铁层面的对比差距不大，天空之城略有优势。
　　中海松湖云锦最大的问题是对于投资期望值高朋友，超500万的总价预算，选择中海松湖云锦未来的回报率可能不是更佳。
　　值得关注的是总价超500万的预算，纯投资角度，暂不考虑限购因素，选择松山湖园区的二手盘才是稳妥的选择；只是面积小点，但是符合投资买房的逻辑：先选板块，再选楼盘；要是开始板块选错，楼盘再好也会打折。
　　松山湖园区内超500万的总价预算，可选万科金域松湖、保利红珊瑚、星城翠珑湾一二期等；也不是说中海松湖云锦不好，只是在投资期望值高的时候买房，如何找到更好的楼盘。
　　松山湖北站-松湖云锦位置图
　　有一点可额外关注，中海松湖云锦与松山湖中心区（万科生活广场为原点）的距离比松山湖北部区域楼盘近；但是，后续松山湖北部区域华润万象汇、华侨城项目落地，北部区域的配套更有生活氛围；松山湖中心区的优势在于自然资源和地铁1号线。
　　中海松湖云锦的优势在距离松山湖中心区距离近，并且有地铁1号线站点概念，加上楼盘的品牌和设计，还是可以获得部分客群的认可。
　　对于大朗镇区域，可以分为靠近松山湖园区沿线，地铁1号线沿线，以及靠近常平/黄江板块；综合来看，大朗有想象空间的区域恰好是万科金地天空与中海松湖云锦所在的板块，原因是有地铁和靠近松山湖。
　　最后：准备道滘买房的朋友，若你预算较多，可先看南城次新二手房；准备大朗买房的朋友，若你预算较多，可先看松山湖园区的二手房。
　　房叔更多的是希望大家阅读后，懂得买房逻辑，类似案例分析可以结合自己需求类推。
　　投资买房不要买自己喜欢的，要买别人喜欢的房子！