济南房价下跌的真正原因是什么？

　　人口人口人口！
　　房地产行业中，大家常说的是：短期看金融，中期看土地，长期看人口。什么意思呢？就是判断房地产在某个区域的市场前景时，短期涨跌要看金融政策的导向，中期涨跌要看这个区域的地理位置和是否为主要发展趋势，长期的说是看人口的增量。
　　很多人回答房产税啊国家政策啊这都是短期涨跌，有人觉得供大于求其实根本还是＂求＂在锐减。所以房价下跌的真正原因在于：长期来看人口正在面临或者说已经开始下降。
　　我身边很多90后的同事，单身和离异的越来越多。很多80后也不准备要二胎。感觉现在社会就像多年前，外国人做过的一个白鼠实验，不愁吃穿到最后也都失去了生育的欲望。还是希望能有一些提高人民生育意愿的政策和在教育上做一些思想转变吧[祈祷]
　　首先是人口，老龄化加剧，我认识的老济南的朋友，很多家里都是有几套房，有的姥姥两套，奶奶两套，父母都是独生子女。
　　还有就是济南的宜居指数不高，外地的来济南，停个车都费劲。
　　供大于求！这肯定是主要原因。按照市场现律，任何供不应求的商品都不会降价，只会升值。在卖落不卖涨的传统市场观念的驱驶下，现在商品房、二手房、出租房、长寿房、遗产房等集体打包抛售，对房产市场形成了巨大的冲击。其他的重要原因，当属济南被列为下一批征缴房产税的城市之一，原来涨价时捂盘待售，待价而沽的开发商，多套房产拥有者肯定坐不住了，按规定多套房产，每年最多按房价20%收房产税，谁架得住。不抓紧在房产税实施前抛售，那是脑子进水了。当然，只有一套房子的草民百姓基本不收税，用不着着急卖房。看来国家抓房子只能住不能炒的决策，是下死把了。
　　物以稀为贵
　　第一，楼市购买力下降。
　　开年受疫情的冲击，很多中小企业被迫倒闭，尤其一些餐饮业，服务行业，企业倒闭之后，员工被迫失业，而一些勉强生存下来的企业，多数也在降薪裁员，就从我身边的朋友来看，被裁员的，被无故开除的，确实不在少数，被辞退后，重新找到的工作，薪资待遇还不如之前，收入降低之后，购房能力减弱，房企为了消化库存，只能降价来迎合刚需的购买力。
　　第二，房价收入比过大。
　　我国房价上涨了20多年，已经远远超过了普通居民的购买能力，根据上海易居房地产研究院给出的数据显示，2019年全国重点50城房价收入比均值已经达到了13.3，而在发达国家，房价收入比超过 6 就可以视为泡沫区。我国是国际合理水平的2倍还多，足可见我国楼市泡沫有多严重，楼市泡沫越吹越鼓，不仅增加了居民买房的难度，降低了百姓的生活幸福感，还挤压了实体经济发展，影响着我国的国际竞争力，所以高房价现象必须被遏制。
　　第三，开发商资金链紧张。
　　今年开发商资金紧张主要表现在三个方面，其一销售回款难，根据统计数据显示，1到8月份43家房企销售目标完成率均值为60.74%，其中富力地产和远洋集团销售目标完成率不及五成，而绿城中国的销售目标完成率不到40%，房企销售目标完成率不乐观，说明房企项目回款情况不佳。其二融资受限，今年虽然国家多次降准降息，但是银保监会早已堵死了违规资金进入房地产的口子，而且为了降低房企的负债规模，增强房企的抗风险能力，上月住建部和央行联合发文，要求加强对房企的资金检测和融资监管。其三房企将迎来还债高峰期，房企偿债压力骤升。三个因素叠加，现在房企资金链非常紧张，为了缓解资金压力，房企只能是以价冲量。
　　第四，多套房持有者开始撤离。
　　今年多地传来二手房挂牌量猛增的消息，其中抛售房子的不排除有很多破产的小老板，但更多的是投机者和炒房客，看到楼市开始下行，为了避免越亏越多，选择及时套现离场，把资金投入其他更赚钱的项目，随着炒房客撤离，二手房供应量猛增，也会对新房价格造成冲击。尤其是今年这种冲击效果更明显，因为疫情之下房企经营的风险加剧，很多人为了避免买到烂尾房，都转而去买现房或者二手房。
　　总之，今年房价下跌，跟特殊的时代背景有着密不可分的关系。
　　生产过剩，市场供需，政策导向