房价上涨，对我国制造业的发展，有何不利的影响？

　　制造业作为国民经济中不可或缺的行业，发挥着举足轻重的作用。
　　尤其是当前鼓励实体经济发展，制造业面临转型升级的攻坚克难时期，只看到房价上涨产生的促进效应，却忽略房价增长可能对经济发展和产业结构产生的挤出作用，可能会对国民经济的发展产生巨大的危害，反而得不偿失。
　　二元博弈可以用来解释投资的挤出效应，在资源有限的环境中，增加一项资源的投入的同时会减少另一项资源的投入。
　　而房地产投资产生的挤出效应，是伴随着房地产非理性繁荣背景下的负外部性表现，过多资源涌入房地产市场，挤占了其他行业的投资资源的正常额度，企业的非效率投资由此泛滥，社会资源分配不均衡，会对国民经济造成非常不利的影响。  生产要素价格被推高
　　土地资源具有稀缺性，地方政府追求收支平衡和GDP增速以期完成政绩考核任务，过度依赖于出让土地来获取更多的财政收入，甚至会以超低地价和优惠政策进行招商引资，房地产市场过度开发在一定程度上扭曲了房地产投资行为。
　　由于我国特殊的土地财政制度，房地产价格与土地价格息息相关，两者之间呈现相互促进，螺旋上升的状态。
　　房地产开发无法脱离土地而存在，当房地产价格上升时势必会会直接影响到土地价格，房地产开发商很可能为此而大量囤地，土地资源有限且不可再生， 以致于土地供给无法满足需求，进一步刺激房价进入新一轮的暴涨。
　　对于制造型企业来说，固定资产规模大，由于需要铺设大规模的设备和厂房，房价上涨会导致用地成本增加，生产要素成本的提升进而增加了企业的投资成本，加剧企业投资环境的恶化，企业的投资规模会因此缩水，不利于企业的长期发展。
　　房地产价格上升同时会导致劳动力成本的上升。
　　房价上涨后，劳动力的租房成本和买房成本也会相应增加，生活成本的增加迫使劳动力对其工资和福利产生更高的诉求，甚至部分廉价劳动力，可能会远离高房价的城市和地区，劳动力规模减少会使制造型失去大量廉价劳动力。
　　由此可见，房价上涨产生的额外成本陆续会转嫁到制造型企业的经营成本之中，成本高企进一步挤占制造型企业用以支付研究开发或者扩大主营业务规模的投资支出。
　　这也就是说，房地产市场繁荣在一定程度上，会影响到制造型企业的用地成本和劳动力成本，从而导致制造型企业为了突破成本高企的困境，不得不提高制造产品的价格，反过来又会促使全社会的产品价格上涨， 如此周而复始，恶性循环，制造型企业的投资意愿和投资规模进一步降低。
　　当前，很多制造型企业为了回避房价高涨带来的成本高企困境，不得不退而求其次，选择迁移到房地产价格水平较低，劳动地成本较低的区域。  投机行为泛滥
　　众所周知，一个稳定市场中的资本总额和贷款总额是一定的，如果较多的资本投入某一行业，其他行业的资本就会相应减少。
　　因此，当大量的资本涌入到房地产行业时，就会挤占其他行业的资本投入。
　　资本具有趋利的属性，当房价上涨时，资本会加速抽离实体经济，房地产过度投资堆高房地产市场泡沫，房地产市场一路高歌。
　　而实体部门的投资被房地产投资挤出后，资金匮乏导致高效率企业不能利用本身优势扩大生产，低效率的国有企业融资约束较弱，难以被挤出市场，将更多的资金投入到房地产行业，从而对其主营业务产生挤出效应。
　　近些年来，我国制造业发展过程中原材料、劳动力、土地等要素价格的持续升高，制造型企业的生产经营成本高企不下，国际出口的竞争压力与日俱增，种种问题导致制造企业的利润空间被残酷挤压 ，尤其是当前我国制造业仍然居于价值链底端，整体缺乏高素质人才资源，产能生产严重过剩，正处于转型升级的攻坚克难阶段，对制造业的长效健康发展提出了巨大的挑战。
　　对比房地产市场如火如荼、一路看涨的发展形势，部分制造型企业抵不住房价高涨带来的可观利润，在投机心理的驱使下，纷纷加入投资房地产的泱泱大军中，由此致使各制造型企业用以经营主营业务和研发投入的资金捉襟见肘，投机行为引发的挤出效应愈发明显。
　　房地产市场形势长期看好，房地产开发商和购房者认为预期房价根本不会下跌，持续上涨的趋势将会继续保持下去，在高额利润的诱惑下，房地产开发商会开发建设更多的房产，购房者也会趋之若鹜，以期获得较多的利益， 这是引发投机心理和投机行为的主要原因，此时房地产的供给与需求将会大大增加。
　　人们之所以会认为预期房价上升趋势明显，这是因为：一是土地资源具有稀缺，我国三令五申保持＂18亿亩耕地红线＂不动摇，农村土地不能直接划为城市建筑用地，土地供给非常有限，相比国人普遍具有＂拥有自住住房＂的心理，房产需求必将大于供给，长久以往，土地资源的缺少会抬高地价从而引发房价上涨；二是，我国城镇化建设规模庞大，2018年户籍城镇化率已达到43.37%，农村人口大批大批涌入城市，以致于城市住房的刚性需求与日俱增，为保持房价甚至看涨注入了强心剂。
　　三是，我国的资本市场尚处于发展阶段，金融产品种类较少，相应金融机制还不健全，房地产保值增值的投资品属性吸引大量资金流入房地产市场。
　　基于上述分析，部分制造型企业试图抽离实体经济发展中的资本，以进入房地产领域谋求更多的利益，炒房现象由此凸显，从＂温州炒房团＂、＂山西炒房团＂、＂鄂尔多斯炒房团＂中可见一斑。  外部资金被挤占
　　2014年以来，相关专家提出房地产进入＂白银时代＂，也就是我国房地产行业结束高增长开始迈入衰退期，房地产市场的寒冬来袭。
　　然而据相关数据显示，2017年我国房地产行业的主流企业净利率依然高达12.4%，相比2015年和2016年不到10%的平均利润率明显提升。
　　融创中国作为一个知名房产企业，2017年的年报显示实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%；毛利润136.3亿元，同比增长181.1%，但是依然只属于行业一般水平。
　　与一般物品相比，房地产具有双重属性，自然属性也就是说如同一般商品具备使用价值，房屋是用来居住的，资产属性说明房屋是可以用来交易的，体现的是保值增值功能。
　　房地产市场的高投资回报率令大部分制造型企业拍马不及，加上房地产作为具有比较优势的抵押担保品，被众多金融机构所青睐，金融资本的非理性投资现象愈演愈烈，以制造业为代表的的实体经济备受冷遇。
　　房地产属于资金密集型产业，我国房地产市场的发展离不开金融资本的加持助力，房地产市场的繁荣与制造行业的冷冬对比高下立见，银行、信托等金融机构为了获得更高的利息率，更加倾向将贷款借贷给房地产企业，导致包括银行、非银行金融机构和民间资本在内的大量社会资本纷纷涌入房地产市场，房地产贷款占据银行等金融机构的贷款比例常年居高不下。
　　整个社会经济体的贷款额度是有上限的，与此同时势必会造成其他行业的资金融通门槛拔高，从而导致制造型企业的融资约束愈发严苛，无法获得足够的融资维持其主营业务投资和研发投资的长效运行，对制造型企业的投资规模产生挤出效应。
　　部分制造型企业基于追求更好的回报和利益的目标，也会追随金融资本的投机角度，将用于实体经济投资的资本转而投向房地产行业，制造型企业的投资资本进一步被压缩，挤出效应越发严重。
　　＂温州炒房团＂就是这种现象下的一个典型案例，温州曾经作为中国民营经济蓬勃发展的代表，与国际化接轨的脚步越走越远  ，然而却在房地产高度繁荣的进程中，摒弃初心，大规模抽离实体经济的发展资金，并将大量资金投入房地产市场，堆高了房价飙升产生的房地产泡沫，资金链由此断裂，最终导致实体经济的萎缩。
　　改革开放以来，外商直接投资为我国制造业发展添砖加瓦，极大地推动了实体经济的繁荣发展，然而自从2003年房价一路飙涨以来，制造业对外商直接投资的吸引能力逐渐走低，外商直接投资反而对房地产市场持有非常乐观的态度，房地产行业吸纳外商直接投资的额度与日俱增，外商直接投资的偏好渐渐脱离实体经济行业转移至房地产领域，金融资本的被房地产大量挤占，长此以往将对制造业的发展产生极度不利的影响。  人才错配和技术进步阻碍
　　房地产价格暴涨导致房地产市场出现过度投资，在一定程度上，造成了人才资源错配和技术进步障碍，也为解释房价上涨对制造型企业投资的挤出效应提出了崭新的视角。
　　当前房地产行业的平均利润率高达20%以上，远超制造行业的平均利润率水平，房地产市场的超高投资回报率助长了社会＂重房产轻实业＂的不良风气，大批的优秀人才资源转而投入到房地产领域之中，制造行业的人才大量流失，扭曲了人才资源的最优化配置，抑制了实体经济的长效发展。
　　从产业结构升级和技术进步角度来看，房地产属于高耗能、低技术水平的行业，不需要具备过多的技术含量，因此房地产市场的投资增加对产业结构升级和技术进步的推动作用非常有限，尤其是当下房地产开发建设的技术已经相当完备和成熟，房地产过度投资占据社会大量资源反而会阻碍制造型企业的技术研发和转型升级过程，不利于地区实体经济的发展。
　　当前，我国以银行为主体的金融机构体系倾向于将更多的资金投入到高收益、低风险的房地产市场，制造型企业难以获得足够的融资去开展研发投资和主营业务投资，资金匮乏更加使得制造型企业转型升级和技术进步举步维艰。
　　过度的房地产投资会妨碍技术进步，这是因为：首先，房地产本身属于资金密集型产业，日常的居民住宅和普通的商业地产对的建造技术的要求普遍较低，除非如音乐厅、展览馆等需要特殊技术的特定场所外；以钢铁、水泥为代表的与其相关联的上下游企业的制造产品技术含量也较低，因此在当前技术水平足以应对的状况下，房地产企业及其相关产业并没有足够的动力去研发和创新技术。
　　其次，房地产市场的供给弹性较弱，在房地产市场持续高度繁荣的背景下，房地产市场需求大于供给，此时相关生产要素价格高涨，制造型企业的的资金和资源被挤占，根本不具备转型升级和技术更新的能力；然后，房地产的高额利润驱使部分制造型企业将更多的资金转投房地产，实体经济发展丧失了资金来源，导致推动技术创新升级的动力和能力更加匮乏。
　　基于以上讨论内容，房价上涨，房地产市场拥有更加广阔的发展前景，各种资源蜂拥而至，制造型企业的发展资源越来越有限，由此引发制造企业乃至全社会技术创新脚步的停滞。