韩国楼市的雷，要爆了

　　在楼市寒冬里，最可怜的永远是普通人。
　　正解局出品
　　前几天，中国国际电视台报道了一个消息。
　　在韩国首都首尔，一个叫孔贤淑的女房主有点绝望：
　　她要卖房，在一年半前把房子就挂出去了，价格下降了15%，但到现在根本没人来看房。
　　慌得不行的不光是二手房主，新房的开发商更急。
　　韩国有开发商打出广告：买房送奔驰。
　　还有开发商更实惠，只要到访，看样板间，就送Chanel手袋和苹果Air Pods。
　　也有打土豪牌的，买房返金条。
　　开发商急，二手房主更急。
　　楼市的地雷要爆了，每个人都想着比别人早一步跑出去。
　　这就是现在韩国楼市的真实情况。
　　韩国开发商的广告
　　韩国楼市，堪称亚洲，甚至是全球之＂妖＂。
　　其中，又以首都首尔最甚。
　　韩国总人口5100多万，其中，950万居住在首尔，占比18.6%。
　　如果算上流动人口，还要增长50%。
　　首尔很小，不到北京昌平区的一半，面积只占韩国全国的0.6%。
　　如果再加上仁川广域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等，所谓的韩国＂首都圈＂，集中了韩国50%以上的人口。
　　人稠地狭，首尔楼市也创造了一个巨大的神话。
　　房价持续疯狂上涨。
　　在过去5年，韩国房价整体上涨了差不多80%。
　　2022年首尔中心区域平均房价超过15万元人民币每平米，位居全球第2（第一的是香港）；外围区域也超过7万元人民币每平米，居全球第3。
　　房价疯狂上涨的结果，大家应该不算陌生。
　　最直接的结果是，人口灾难。
　　韩国年轻人希望先买房，然后才会考虑结婚。
　　但已经飞上天的房价，年轻人怎么能够得结上婚呢？
　　所以，韩国单身家庭已经超过30%。
　　2022年韩国结婚登记数量下降到19.2万件，是50年多来最少的。
　　随之而来的，是出生人口雪崩。
　　2022年，韩国总和生育率下降到0.78，再创新低，在主要国家中排名倒数第1。
　　其中，首尔的生育率更是低到尘土里，只有区区0.59。
　　我们知道，要维持人口规模不缩小，生育率要在2.1，韩国这个出生率已经低到让人感到费解、可怕了。
　　哪怕是少子化问题缠身的日本，出生率也还有1.3。
　　难怪有一个说法是，韩国将是全球第一个灭亡的国家：不战而亡。
　　韩国虽然已经是发达国家，但是根据知名民调机构益普索集团发布的《2023年度全球幸福感》调查报告，在32个国家中，2022年韩国人的幸福感排名第31，只比匈牙利高。
　　只有34%的韩国人＂感到人生充满意义＂，在所有国家里是最低的。
　　前段时间，有个报道。
　　首尔一个叫郑智贤的31岁男青年，身穿西装，还在胸口插着一朵鲜花。
　　在很多亲人的见证下，庄重宣誓：
　　终生不婚。
　　＂余生，珍惜并爱护自己。＂
　　而他还出了一本散文集，名字叫：我的房子，它一直遥遥无期。
　　更有些讽刺的是，他从事的工作就是房地产开发。
　　不婚典礼邀请函
　　不过，去年以来，韩国的房价就开始跳水。
　　房价不断刷刷刷地下跌，房价永远涨的信仰被打破。
　　就出现了文章开头说的，新房卖不出去，二手房更卖不出去。
　　新房库存量达到10年来最多，过去一年里，增长了1.5倍。
　　有个韩国特色的东西，助长了韩国房价的暴涨暴跌。
　　这就是：传贳（shi，第四声）房，也叫全租房。
　　这是韩国的特色。
　　传贳房什么意思？
　　在韩国字典中，＂传＂是指传给或转交，＂贳＂是指出租或租借。
　　简单说，就是房客按照房价的一定比例（一般在50%~80%左右），给了房东押金，就可以＂免费＂住，不用再交房租。
　　一般是两年为期，房客退房，房东全数退还押金。
　　这个看起来有些不可思议。
　　你想想，在中国，不说一线城市，就是很多二三线城市，一套两室一厅的房子，也动不动两百万人民币左右。
　　按照韩国这个做法的话，相当于就要付超过100万人民币！
　　韩国的一处租房广告
　　可正是这个＂传贳＂制度，放大了楼市暴涨暴跌的风险。
　　初看起来，房东不收房客房租，＂免费＂给房客住房。
　　房客也相当于有了＂强制储蓄＂，把买房钱攒下来，等攒够了钱就能买自己的房子。
　　看起来，是双赢。
　　甚至银行还给房客放传贳贷款，也就是押金都可以贷。
　　但其实，哪有那么好的事情？
　　房东拿到押金之后，基本上都会去投资，用投资的收益来当作房租。
　　但问题是，利益最终会毁掉一切美好、不切实际的设想。
　　房价不断上涨，房东拿到了房客的押金，转而去买更多的房子。
　　等两年后，把房卖了，押金退给房客，还能大赚一笔，继续去投资买房。
　　就这样周而复始地操作。
　　结果是，有房的人，手里的房越来越多。
　　而租客拿到押金，才发现，＂强制储蓄＂的这么一点钱，远远跟不上房价上涨的速度。
　　只能继续＂传贳＂，继续给房东打工。
　　图片来源：唐燕等：《基于融资和储蓄理念的住房供给途径》，《国际城市规划》2016年第1期
　　问题是，树不会长到天上去。
　　房价，当然也不会一直涨。
　　从去年开始的这轮下跌，很多人不得不抛房抢跑，不然两年后，可能连押金都亏没了。
　　结果抢跑的人越多，市面上的房子就越多，买房人就想着等等看，成交量越来越少。
　　结果，只能爆雷。
　　前两年，有房东通过传贳房，攒下上千套房子，资金链断裂，还不上押金，跑路了。
　　韩国人居研究院测算，如果未来房价下跌20%，那么，就有40%房东还不起房客的押金。
　　想想那是一幅什么场景！
　　房客损失的不是一个月、两个月的租金，而是半套甚至大半套房子。
　　如果贷了传贳贷，还要继续还贷。
　　就像有人买了一个烂尾楼，楼烂尾了，贷款还要还。
　　不气死人才怪。
　　风险估计数据
　　前几年，韩国年轻人为了买房，＂连灵魂都拿去＂贷款。
　　在2022年，韩国家庭平均债务第一次超过9000万韩元（约合47.6万元人民币），而在10年前，这个数字不过是5000万出头。
　　这里面，大部分是房贷，或者传贳贷款。
　　韩国是世界上负债最高的国家之一
　　前段时间，著名的《经济学人》报道了一个案例。
　　33岁的金明洙（Kim Myung-soo），他在首尔蚕室区的一套公寓已经贬值了差不多40万美元（约合275万元人民币）。
　　妻子怀孕33周。
　　现在，先不说房子能不能卖掉，就算卖掉，连贷款都还不上了。
　　他无奈地说，＂2021年买下这套房子是我一生中最大的遗憾之一。＂
　　寒冬来临，首先被冻到的，永远是衣服单薄的人。