房价之外看北京楼市，回暖？正轨？飙升？

　　房价之外看北京楼市，回暖？回归正轨？还是即将飙升？
　　最近，各路媒体对北京楼市当下的状态以及未来的走势，有看多的，有看空的，争论不休，这也正说明市场将发生分歧，预计后面的走势将会相对曲折，产生波动。
　　下面，房价之外将从政策、市场、以及展望为粉丝分析北京楼市。
　　首先，当仁不让要提及政策端，3月13日万众瞩目的两会落下帷幕，给大家带来希望和憧憬。
　　房价之外重点给您解读相关房地产的内容，最新表述如下，
　　1.有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。
　　2.加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
　　主要针对‘一企’和二需’，
　　‘一企’很明显就是房企，主要行动为‘保交楼’；
　　‘二需’是刚需和刚改，刚需主要指的是＂新市民和青年人＂，提供好保障型公租房的建设。刚改，当下看提供一些信贷和退税的政策。
　　另外，大家都在热议，＂为何本次两会未提及【房住不炒】？＂
　　回顾历年两会中房地产内容表述，从＂房住不炒＂到＂三稳＂，再到＂建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设＂。
　　本次两会，放在＂支持刚性和改善型购房需求＂前面的，是＂加强住房保障体系建设＂。说明＂房住不炒＂已经是长效机制，无需重复强调，属于常态化，国家定位已经很清晰。
　　如果您选择纯投资房产，当下时点并不推荐。
　　如果您考虑保值基础上的增值，可以考虑房产投资，毕竟房产的资金容量大，而且相对股票来说，波动小。尤其北京房产仍有很强的保值性，但近几年结构性分化愈发严重，您选好标的是重中之重。比如，位置好品质好的新房，二手次新等，这些品类在当下的市场属于高门槛，如用杠杆，属于高月供，现金流量大。
　　如果您投资家族的未来～孩子，属于教育改善。这个选择相对简单，选优质教育资源的区域即可。随着京籍新生儿的数量减少，顶级学区相对安全，其他按需选择就好。
　　总之，当下北京房产在中国范畴内仍为优质核心资产，房产在家庭资产仍占绝大比例，但入门门槛在不断抬高，年化收益比率在下降。
　　第二、北京当下的＂小阳春＂成色几何？
　　从北京二手房数据来看，确实亮眼！北京住建委官网数据显示，2023年2月，北京市二手住宅网签量为15315套，环比增长84.3%，同比增长85.4%。抛开1月春节假期网签暂停的影响，1月二手房实际日均网签量为346套，2月日均网签达到547套，环比增长仍旧达到58.1%。
　　但从客观分析上看，2月份网签量增幅并无较大参考意义，环比和同比增幅较大主要来源于2023年1月和2022年2月的低基线。应该如下理解，2023年2月是节后的第一个完整月份，应当与往年的3月份做对比。在考虑春节因素的前提下，23年2月与22年3月网签量17085套基本持平。
　　从北京新房市场上看，  新建商品住宅整体（含共有产权房、自住型商品房）共成交3466套，环比增加8% ，增幅并不明显。同比增幅达到74.2%，同样22年2月处于春节期间，此数据不具参考性。
　　从近四年每年1-2月月均值来看，23年前两月成交均值为3337套，同比有6.1%的小幅增加，但比2021年同期的市场高点仍减少37.6%。此外由于新房网签数据相比二手房存在一定滞后性，因此对短期市场趋势的解释能力较弱。
　　销售均价方面保持平稳态势。2月北京新房商品住宅整体成交均价5.83万元/㎡，环比微幅下降0.8% ，同比小幅上涨5.1%。
　　供给上看，2月新房整体供应973套，共11.15万㎡，供应套数环比大幅减少76.2%，同比减少62.5%，市场供给量仍低位运行。
　　从销售压力来看，2月全市商品住宅成交量虽有所回升，但存量去化周期仍有23个月，月度去化强度为3.2%，历史来看，市场存量压力保持较高水平，仍面临较大的库存去化压力。新房市场同样出现＂分化＂，位置好、品质高、价格合理的楼盘相对销售速度快，仅剩少数尾房。
　　房价之外从而得出对当下北京楼市的判断，【回暖】，最多是上涨的蓄势，但这个蓄势需要多长时间和何时兑现，还需时间观察。
　　当下的【回暖】，综合分析为前期需求的压抑，随之一些相对优质房源的挂牌，促进二手房提升成交量。新房市场仍以消化22年库存为主，随着新的地块持续入市，将会提振新房的成交量。
　　第三，房价之外为粉丝朋友们展望2023年北京楼市，也是您们最关心的问题。
　　23年初， 房价之外在各种场合（金融机构讲座、线下讲座、微博）一直表达的鲜明观点：【楼市回暖，至少您该出来看看房了！】
　　请注意，不是说让您跑步入场，更不是继续观望，是让有买房需求的粉丝开始规划和实地调查。
　　等这波压抑的需求充分的释放之后，根据北京市的人口结构以及房地产市场发展阶段来看，刚改（品质或面积提升、教育改善）将仍为市场活跃的主体。
　　新房的热度，完全取决于供给，＂好位置+好品质+好价格＂的楼盘仍会受到市场追捧， 以22年的几个核心区共有产权房的热销就是最好的佐证，只要价值在，市场一定会包容。
　　总之，2023年已经开启好的开端，后续市场是否会持续、蓄势的时长，被完全点燃的时刻，取决于后续精细化政策对市场的支持，需要观察。
　　最后， 房价之外给广大粉丝朋友的建议，购房合理的预算是基础，一切从需求出发，不被市场所迷惑。房价之外一直以务实和落地为目标，客观反应市场，并且秉承＂在一定预算框架下，【好住、好租、好卖】三好择房标准＂为广大粉丝服务。您给我信任，我回报您真诚！