3月过半，青岛楼市的三个残酷真相

　　壹 |
　　青岛楼市春节后持续热销，是小阳春还是下一个大周期的开始？
　　1、卓易数据显示，3月份第1周青岛商品住宅成交为2198套，环比降幅11%。3月份第2周新房住宅成交1933套，环比下滑12.1%，相比3月份第1周，第2周的成交环比回落有所扩大。 连续两周下滑超过10%。
　　今年3月初销量的下滑，与2月底部分楼盘收回折扣以及2月份很多客户已经转化成交有关。 一方面是房源涨价了，一方面是客源减少了，成交的降低也就显而易见。
　　2、但整体从春节后的成交数据来看，小阳春是确定的。 比如青岛2月份新建商品住宅成交6840套，环比上涨95.48%，同比上涨58.59%。二手住宅成交5594套，环比上涨100.93%，同比去年2月上涨355.91%，成交数据接近去年的月度最高峰5800套。
　　3、 不过，是不是下一个大周期的开始，并不是完全确定。 因为同样是楼市起飞，但是小阳春和大周期需要的动能完全不一样。
　　目前的利好消息是，疫情的全面放开，以及消费复苏和发展信心的建立， 包括金融和调控政策史无前例的宽松，房贷利率目前是二十年最低，全国限购放松一盘棋 。
　　比如杭州、苏州、东莞这些知名的炒房之都，都大幅度的放松了限购。但是，当前任何的官方口径，＂房住不炒＂始终是一根弦。
　　4、另外， 今年小阳春的成色也并不像宣传的那么热，甚至新房市场3月份可能就结束了。
　　去年和前年都是2月份春节假期，今年是1月份春节假期，所以可以简单的对比今年2月份和前两年3月份的成交情况。
　　数据显示，今年2月份青岛新房住宅成交6840套，远低于2022年3月的9400套，以及2021年3月的12600套。
　　今年3月份前两周的成交是4131套，整个3月，预计能稳住8500套就不错了。而2021年3月是12600套，2022年3月是9400套，所以小阳春的热度，今年并不如往年。
　　楼市的信心会传递，同样楼市的观望也会传递，所以持续下行的数据，对于青岛楼市影响巨大。
　　5、 整个3、4、5月份才是对青岛楼市真正的考验。
　　3月份的数据非常关键，如果能稳住8500套，属于正常的及格线，如果突破9000套，表明4月份依然可以乐观看待，如果下跌到8000套以下，基本意味着4月份的青岛楼市会继续凉凉，翻不了身。
　　如果4月份提前凉凉，届时，2023年能不能启动回暖，就要看5月份之后的异地客户了。
　　6、不仅仅是青岛，其他城市3月初的数据也不乐观， 重庆3月份第2周的数据环比下滑41%，杭州3月份第1周，数据环比降了32%，广州3月份第1周，成交数据环比跌18%。
　　还是那句话，真正的周期性楼市都是全国一盘棋，3月上半月的数据表明，横盘了好几年的房地产，并没有真正的开启上涨模式。可能不仅仅是青岛，而是全国大部分城市的小阳春都结束了。
　　贰 |
　　过去几年，青岛楼市出现的新变化有哪些？
　　7、无论青岛，还是全国，整体规模上是萎缩的。
　　国家统计局的信息显示，2022年，全国商品房销售面积、销售额，以及细分的住宅销售面积、销售额都比2021年下降了约25%。锐理数据显示，2022年青岛商品住宅成交约90000套、约1100万㎡，成交总金额约1700亿元，同比去年分别下滑23.5%、21.0%和17.2%。
　　8、但过去几年，青岛新房的成交价格是稳中有升的。
　　比如青岛新建商品住宅的签约均价，从2018到2022年，成交均价分别是13447元/㎡、14301元/㎡、14782元/㎡、15321元/㎡、15704元/㎡。所以从数据中看，过去几年，除了略微的成交量波动，青岛平均房价整体上就没有真正意义的跌过。
　　9、现实中看，有些位置的新房价格是真的跌惨了。
　　这就表明有些板块是价格大涨的，有涨有跌，用涨补跌，从而拉动平均房价的稳定。青岛过去五年的房价，并不是社会面的普涨，而是好房子、高品质的房子，售价较高的房子成交放量，掩盖了偏远地区的楼盘跌价。
　　10、如果以2018年的商品房房价为基数，锐理数据显示， 过去五年，青岛范围竟然有五个区域跌了，还有四个区域在10%以内的涨幅。
　　这些区域，真是亏麻了。
　　所以，不是楼市不涨，是你买错的房子不涨，这就是现实。所以还是那句话， 房子本身是否优质的重要性，远远高于时机的重要性。
　　叁 |
　　青岛二手房市场，到底有没有全面复苏？
　　11、青岛2月份二手住宅成交5594套，环比上涨100.93%，同比去年2月上涨355.91%，成交数据接近去年的月度最高峰5800套。
　　3月第1周青岛二手房继续高歌猛进，二手住宅成交1950套，环比增长10.67%，三月份第2周的二手住宅成交仍然达到了1924套， 可以说青岛二手房已经全面复苏。虽然复苏，但是仍然不能盲目乐观。
　　因为二手房的挂牌量也大增，过去11个月，部分代表城市北京、杭州、苏州、青岛均挂牌量激增，走出一条上行折线（青岛挂牌数量低于兄弟城市的原因，是青岛限售）。
　　事实上，从二手房的挂牌量也能看出来目前楼市的走势，市场上行期，楼市未来的信心足， 部分房东们多会捂盘惜售，所以挂牌量会持续走低。
　　而如果楼市未来不明朗，信心不足，部分房东们则会选择出售变现，因此挂牌量会持续增加。
　　12、目前可以预计3月份二手房的成交会在6500套以上，可能会超过去年的月度最高峰。 如果接下来的4、5、6三个月，青岛二手房连续成交突破6500套，那才是青岛楼市从小阳春到大周期的信号。
　　因为市场的恐慌情绪会传递，投资客也会出手， 目前青岛楼市的热销更多是刚需和改善客户的集中释放，真正的投资客依然还在持币观望。
　　13、 整体来讲，目前二手房市场的表现好于预期，新盘市场的表现低于预期 ，所以对于热点新盘的考验最大，能不能及时供上货，能不能卖出去，都很关键，到了体现红盘责任感的时候了。
　　因为红盘永远是市场热度的领头羊，青岛已经很多年没有开盘秒清的项目了。什么时候，市场重现开盘秒清，还有人抢不到房子，那个时候，才是青岛市场下一个周期的开始。
　　否则，就永远是横盘、横盘，不可能全面回暖。而楼市不持续性回暖，多数的投资客户就不会出手，只会继续观望。
　　没有投资客进场，只靠自住，青岛楼市会起起伏伏。而大家也只可能从分化中寻找那少之又少的机会。
　　事实上，对于这个城市90%的购房者而言，全面回暖才能全面受益。因为，分化只会让少数人获利，但这个城市的多数人，会受损。