越秀服务财报暴露现金牛？手握43。61亿元，无银行借款，另有大部分募集资金未使用

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董红艳 李贝贝 北京报道
　　近两年，房地产市场面临较大下行压力，物业管理也因为新房交付上的增长减缓，整体发展面临压力。但业内多方认为，物管行业的市场规模还将继续扩大，仍然十分看好物管行业的发展。
　　据克尔瑞物管监测，2022年全国物业管理行业营收为12437.2亿元，相比2021年增长4.5%，总规模持续扩大到353亿平方米，并预计2025年物业管理行业总规模有望增长到388亿平方米。
　　同时，值得注意的是，业内认为，2023年物管行业分化将加剧，长期而言，国企的规模市占和业绩市占都有望实现提升。中信证券统计数据显示，2022年—2025年头部物管国企业绩增速24％、34％、30％、33％。而从目前已经披露的年报数据来看，分化的趋势已经显现，其中越秀服务（06626.HK）等物管企业表现较为突出，在规模扩展的同时也实现了净利润的高增长。
　　净利润实现高增长
　　3月8日，越秀服务率先披露了2022年业绩公告。报告数据显示，2022年越秀服务营收总金额为24.86亿元，同比增速为29.6%；2022年越秀服务共计实现净利润4.24亿元，归属股东净利润4.16亿元，同比增速高达15.7%。
　　对于业绩的高增长，越秀服务称，主要是由于非商业物业在管面积增加和增值服务类型多样化，2022年越秀服务物业管理服务收入为人民币8.12亿元，同比增长26.3%；社区增值服务收入同比大增47.1%至人民币6.50亿元；非业主增值服务收入为人民币4.79亿元，同比增长40.8%。
　　其中，2022年下半年，越秀服务的业绩增速明显加快。对此，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰解释称，2022年下半年，越秀服务业绩增速主要来源于两个方面，其一是合作业务扩张；其二是社区增值服务的提升，其中新零售方面的营收相比去年增长了1.6倍，达到1.98亿元。
　　对于社区增值业务，林峰还强调，2022年的社区增值业务营收是6.5亿元，同比增长了47.1%，营收占比达到26%，相比去年增加了3.1个百分点，而且毛利率是32.9%，所以我们在未来几年还会加强这一块的发展。
　　未来，越秀服务的业绩表现还会持续走高吗？对于2023年的业绩目标，林峰透露，管理层将力争达到股权激励计划的相关指标设定。股权激励计划显示，2023年至2025年越秀服务的扣非归母净资产收益率分别不低于12.8%、12.9%、13.0%且要求不低于同行企业平均水平；扣非归母净利润增长率分别为32%、52%、75%且要求增速不低于同行企业平均水平。
　　将会如何扩张？
　　业绩的不断增长离不开规模的持续扩张。对于物管企业扩张的方式，易居研究院研究总监严跃进向记者指出，物业公司扩展的方式一个是依托住房交付的面积，另外一个是靠收并购。而新建房屋竣工交付方面的恢复需要时间，收购方面，物管公司也面临一定的资金压力。
　　不过，基于分化的预期，中信证券预计，2022年—2025年国资背景龙头物业管理企业在管面积增速可达到33％、26％、23％、20％。
　　对于越秀服务而言，房屋交付面积以及资金方面的压力都比较小。公告数据显示，2022年，越秀服务新增在管面积1369万平方米，增速高达71.8%；截至目前，越秀服务的手头现金为43.61亿元，并且未产生银行借款，2022年经营现金流7.5亿元，上市所募集的大部分资金也未使用。
　　报告数据显示，2022年越秀服务的合约面积达到7060万平方米，整体在管面积相对于部分头部企业来说并不算大。对此，林峰表示，越秀服务上市三年内托管面积达到1亿平方米的目标没有变，仍然会持续扩大，但是越秀服务并不盲目追求面积的扩大，更加关注拓展项目稳定的盈利能力。
　　对此，林峰坦言，地产行业的下行，特别是销售面积的下行，对物管的冲击较大。不过，越秀服务目前依托于母公司越秀地产，交付的面积拥有保障，2022年的业绩实现了行业内罕见的正增长，在管的面积位于一线、新一线或者二线城市，具有消费潜力保障。
　　值得注意的是，越秀服务在扩张方面有着自己的较为独特方式——TOD。报告数据显示，2022年越秀服务TOD业务走出广州，新拓展了四个城市。对此，林峰表示，期望2025年越秀服务在TOD的市场份额能够达到10%，预计覆盖轨道交通里程1000公里。
　　收并购方面，林峰表示，越秀服务对并购持有开放的态度，目前正在等待收购机会，未来将投入大约10亿元用于收并购。对于现金的其他方面的使用，林峰还指出其中1亿元将用于社区增值业务，剩余资金也在寻找金融机构投资。
　　虽然物管行业的整体规模在扩大，但是总体的盈利水平却在下降。据克而瑞物管统计，2022年58家上市物管企业净利润均值为2.14亿元，同比下降了6.86%，首次出现下跌，远不及此前40%以上的高增速。
　　规模和利润上如何去平衡？对此，林峰坦言2022年越秀服务的毛利率下跌了7.7个百分点，但是仍然高于行业同期水平。未来，越秀服务的毛利率还是会逐渐接近行业的平均水平，但是会进行有质量的拓展，越秀服务的利润绝对额还是会保持增长。
　　从整个行业的发展来看，明源地产研究院副主编胡天祥向《华夏时报》记者表示，最近几年物管行业在资本市场的热度已经下降了很多，不过物管行业具有现金流稳定的特点，未来房企仍然会去推动相关板块的上市。总的来说仍然看好物管行业的发展，但物管行业的净利率水平并不是很高，部分高毛利率的业务模块占比实际上很小。2023年，物管行业的整体扩展速度将慢下来，在当下的房地产行业大环境下，物管企业更多的是要能够守住基本盘。