李宇嘉专栏丨预期修复助力房价止跌，须关注需求的可持续性

　　李宇嘉。资料图
　　李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
　　新年伊始，代表我国重点城市和区域的70城房价指数实现止跌，特别是作为领头羊的一线城市房价快速反弹，二线城市企稳，略超市场预期。
　　2023年1月份，70城新房价格止跌（环比变化为0），也是此前连续16个月下跌后的首次止跌，一二线城市均止跌反弹。其中，一线城市新房价格指数在去年12月份环比止跌后，今年1月份环比上涨0.18%；二线城市环比上涨0.11%，也是自2021年四季度进入下跌通道以来，首次止跌后弱势反弹；三线城市继续下跌，1月份环比下跌0.1%，但跌幅也在收窄。
　　新房同比方面，1月份70城新房价格指数同比下跌2.26%，已连续10个月下跌，但近三个月跌幅连续收窄。其中，一线城市同比继续上涨，但涨幅较小（1月份为2.05%），且涨幅收窄的趋势明显，1月份相比去年12月收窄了近0.5个百分点；二三线城市则继续下跌，1月份分别下跌1.11%和3.8%，二线城市跌幅较小且收窄明显，预计也将在上半年实现止跌。
　　1月份，新房价格环比下跌城市数从去年12月份的55个骤降至33个，环比上涨城市数从15个增加至36个，涨幅靠前的是上海、合肥、宁波等长三角城市。这一区域民间富庶、人口集聚、新市民外来人口集中，新房市场修复和回升的动力较强；东北和内地三四线、弱二线城市跌幅居前，主要是新房供应量大、人口外流、老龄化较重，就业吸纳力较低的城市。
　　同比方面，1月份新房价格下跌城市数量继续增加，达到55个，比去年12月份增加了2个，意味着大部分城市的房价同比去年同期还在下跌。不过，环比开始企稳后，后续房价继续同比下跌的城市数或减少。房价同比涨幅靠前的是成都、杭州、北京、上海、长沙等一二线热点城市，这些城市住房需求的基数较大，持续政策利好必然提振预期，价格也率先企稳反弹。
　　二手住房方面，1月份70城二手住房价格指数环比下跌0.3%，连续17个月下跌，但近期降幅收窄明显。其中，一线城市二手住房价格环比上涨0.4%，此前连续三个月下跌后首次止跌反弹，且0.4%的涨幅显示反弹力度较大；二线城市环比下跌0.3%，降幅也在收窄，三线城市继续下跌。同比方面，一线城市同比上涨0.9%，相比上月0.6的涨幅明显扩大，二三线城市跌幅扩大。
　　房价迅速企稳有几个因素，一是前期持续降低按揭利率，目前各地首套房贷款3.7%-4.1%的利率水平，相比2021年初下降了1.5-2个百分点，这也是历史上最快速的定向降息期，对增量购买力形成了巨大的促进效应；二是大部分城市房价下跌了1-2年，即便是深圳、广州等热点城市，新房和二手房价格也纷纷下跌20%-30%不等，特别是二手住房价格下跌幅度更大。
　　由此，对于很多刚需和换房需求来说，各地纾困地产销售的政策利好不断，利率降至新低，预期就得到明显提振。特别是，当住房价格跌到一定程度，而政策面和资金面开始极力呵护时，购房需求就开始释放。从调研来看，换房需求仍为主导，1-2月份深圳新房或二手房平均交易面积为95平方米，换房需求在发力，并带动刚性需求入市，这是近期市场交易的主力。
　　2022年，换房需求也占主导，但由于疫情阻隔、需求不足、预期较弱，导致交易受阻，＂卖一买一＂的换房需求很难释放。近期，疫情修复形势明显好于预期，各地抢跑＂稳经济＂，地产稳定是应有之义，相关政策一波接一波。在前期房价明显下跌的情况下，部分等待已久的刚需开始入市，也促进＂卖一买一＂的换房需求。商品房销售量回升，带动价格稳定。
　　值得注意的是，近期楼市销售端的好转，很大程度上是滞后需求的推动。2022年，疫情冲击，房企债务风险暴露等，使得部分需求被阻碍。近期，不管是疫情形势，还是保交楼形势，或是稳经济和稳就业的形势，都在向好，去年较为悲观的预期得到修复，体现在量价的企稳上。
　　以深圳为例，2月1-15日，贝壳口径统计的二手住房成交1217套，环比去年12月1-15日成交增加25%，也创去年以来的月度新高。笔者认为，滞后的需求释放完毕后，后续需求能否维持，主要取决于居民收入预期、承接杠杆买房的意愿和信心。相比疫情前，当下最大的变化是，支撑楼市购买力的多个行业（地产、金融、互联网等）的红利在下降，刚需人群就业和收入在修复中，居民收入或难支撑楼市进一步繁荣。
　　另外，近期＂提前还房贷＂潮流涌动，彰显市场对工作和就业、房地产前景等方面的预期并不乐观。同时，目前各大城市不管是新房供应，还是二手住房挂牌量，都在明显增加，甚至创新高，也压制房价进一步反弹。同时，我国对于扩大内需和消费的一揽子政策，也指向实体经济的繁荣，而非楼市繁荣。因此，不太可能出现新一轮房价剧烈反弹。
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