李宇嘉专栏丨二线城市密集纾困地产，意在稳定区域楼市基本盘

　　李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
　　日前，武汉发布《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》。此次政策明确提出，结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围。在本市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格＂承诺办、容缺办＂。
　　除了武汉，今年以来已有超30城出台楼市优化政策，其中有很多热点二线城市。比如，2月3日南京发布措施提出，允许分区实施阶段性购房契税补贴优惠，支持提取公积金支付购房首付款等；2月2日，青岛再次祭出楼市新政，创新推广新建住宅＂先验房后收房＂举措，让市民住上合心、舒适的房子。
　　近期已有30城下调首套房贷款利率下限，包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春和沈阳等，最低利率降至3.7%，相比2021年初首套房最高利率接近6%来讲，两年时间下降2个百分点左右。
　　最近二线城市楼市需求端纾困政策频出，直接的触发因素是，新年楼市需求端还比较弱势，各地都希望一季度楼市能稳定下来，实现＂开门红＂。刚刚过去的1月份，根据广发证券的统计，百强房企商品房销售同比下降31.7%。在2022年1月份下降40%的情况下，今年1月份百强企业销售金额继续下降，且销售金额不到4000亿元，创下有数据以来最低。目前看，不管是推进＂保交楼＂，还是出险企业项目或股权收并购，重要前提就是需求端稳定。
　　只有这样，项目后续货值才能销售出去，为＂保交楼＂提供充裕的资金。同时，需求端稳定了，房价也会逐渐企稳，优质房企才有资金、动力收并购出险企业项目、股权收并购。从最新房价数据看，2022年12月70城新房价格同比下跌2.29%，连续9个月下跌，且70城有53个城市房价同比下跌，哈尔滨、兰州、武汉、沈阳、太原等二线城市，均下跌5%左右，跌幅靠前。
　　注意的是，这些二线城市均为内地省份的省会城市、中心城市，不管是经济体量，还是房地产体量，很多为＂一省独大＂，新房交易量占全省的30%-60%不等。而且，近年来这些省会都在推进＂强省会＂建设，围绕省会城市建设都市圈，各种要素资源向这些城市集中，新增人口、年轻人大部分在向这些城市集聚，有的省会城市集聚了全省70%的增量人口或外来人口。
　　近年来，这些城市的土地供应、新房供应，规模都比较大，2023年1月份，在售库存周期基本超过18个月的警戒线，有的超过了20个月。从＂稳楼市＂的角度看，稳住省会，就稳住了全省。去年以来，这些城市就在不断松绑政策或纾困楼市，利好政策＂小步快跑＂、不断释放。但楼市稳定的节奏还是比较慢。
　　根据wind的统计数据，1月份武汉、成都、福州、青岛新建商品住房销售面积同比分别下跌41.36%、44.57%、33.64%、44.39%，基本延续去年下半年以来的下跌态势。当前，疫情冲击叠加房企风险释放、经济结构调整，楼市供需两端信心都需要修复，且修复需要较长的时间，需要政策不断助力。地产要在今年稳定住，需要在年初就着手政策部署。
　　2022年，各个省份、城市房地产开发投资、供地、开工、商品房销售都出现下行，且全链条下行，也是一些地方去年经济指标未达成，或未及预期的重要拖累。新年伊始，从各地制定的年度经济增长目标来看，多数在5%-6%。尽管有去年低基数的利好，但考虑到去年基建项目、专项债额度投放提早释放了，加上控制城投债务等，今年＂稳增长＂的压力并不小。
　　因此，就需要多管齐下，共同发力来实现预期的目标。其中，房地产拖累经济的状态必须要止住，甚至要转为正向贡献。考虑到地产纾困政策的边际效应下降，须要持续不断地释放利好。当然，＂房住不炒＂＂不以房地产作为短期刺激经济的手段＂仍是不可触碰的红线。所以，供求关系平衡的一线城市，仍坚持既有的调控姿态，政策变化的主要是压力大的二线城市。
　　但是，二线城市尽管政策松绑，但也基本遵循了＂因城施策＂的逻辑，限购松绑的城市，比如哈尔滨、武汉、长春等，都是前期供地大，当前库存压力大的城市，需要调整政策来对冲。比如，武汉表态，结合房价和新房库存情况动态调整限购范围，显示需要释放新增购买力来稳定需求和预期，这也是当下有效、有支付能力的购买力。笔者认为，政策叠加的效果，预计在二季度显现出来，其中也有利率下降，疫情好转等因素，这些都有利于需求稳定。
　　二线城市楼市需求端好转了，将带动周边卫星城、外围新区的楼市好转，这将极大地稳定本省楼市＂基本盘＂，并作用于供给端开发商的资金链，有助于缓解房企大幅降价卖房导致房价下跌预期不减，从而影响市场需求端的情况。资金链好转，也有利于保交楼，提振居民买房的信心。同时，需求端触底稳定，也有利于推进优质房企、增量资金进场收购出险项目或股权，存量资产能盘活起来。由此，房地产全链条企稳，能够发挥支柱产业定位，助力内需，夯实消费的基础性作用。
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