父母买房,我接力还贷
大学同学最近买房,他打电话向我咨询,核心问题是——谁做主贷人。
简单介绍一下情况,同学父母都已经快60岁,经营小生意,想买一处好一点的房子养老,所以纠结谁做主贷人。
我建议直接让他父亲做主贷人,一来是因为父亲做主贷,不影响他后续购房,还能享受首套房利率;再者也是因为现在银行都在放宽最高还款年龄,有的城市已经放宽到80岁,甚至90岁。
最后他接受了我的建议,以他父亲做主贷人,贷款期限20年,不过因为他父亲年龄原因,银行要求他作为共同还款人签订保证书:
"我父亲还不了了,我得接着还。"
在这一波房地产去化的大潮中,"接力还贷",提高最高还款年龄已经在很多城市流行起来。
最近,住房贷款能还到80岁的新闻冲上热搜,引发激烈争论。
消息从广西南宁开始,据媒体报道,南宁已经有调整贷款人最高还款限额的政策,不少银行已经从2月10日开始正式将个人住房按揭贷款借款人的年龄期限从原先的70岁调整至80岁,即便是年满50周岁的购房者,只要符合贷款条件均可按最高30年期限申请房贷。
南宁之后,上海、成都、北京等城市也跟进。
据《劳动报》消息,上海也已经开始执行这项政策,不过具体还得看贷款人的还款能力,"如果借款人属于公务员、金融从业者、医生、教师等职业,最长还款年限可以放宽到不超过80周岁。"
成都某商业银行甚至已将最长贷款年限延长至90岁。据《成都日报》报道,这是一种名为"合力贷"的特色个贷产品,其中"还款人"一栏也要加上子女。
这项政策的执行,赞扬者认为,最大的好处就是照顾了中老年人的购房需求,以往一些年龄稍大的购房者,不得不承担高首付。而调整购房者的最高还款年龄,可以让很多人降低首付比例。
举个例子,在最高还款年龄为70岁时,如果要用足最高30年的还款时间,最高购房年龄不能超过40岁,而提高最高还款年龄,对40岁以上的购房者将是一大利好。
特别是对那些高龄购房者,比如超过60岁的购房者,在最高还款年龄为70岁时,基本上没有几年的还款时间,即使能贷到款最后还款压力也很大,而限龄到80岁,即使是70岁的人,理论上也可以办理十年期的住房贷款。
而批评者认为,2022年时我国居民人均预期寿命也才78.3岁,银行真的敢让贷款人还钱还到80岁?
这种"贷贷相传"是为了助力房地产市场恢复,还是如一些人所言,除了保健品、电信诈骗、啃老团以外,终于又看上老年人的退休金了?
满屏嘲讽的背后是公众对房地产引发的风险的担忧。
但实际上,类似"接力贷""合力贷"并非今年才出现的新政策。
据《钱江晚报》报道,2019年杭州当地银行规定,房屋按揭贷款最长可贷到80周岁,由父母和子女两代人接力还款。
说到底,接力还贷的直接原因是信贷政策的放松,为了刺激房地产市场。以南宁为例,据广西中原地产统计,截至2022年底,南宁新建商品住宅库存量为753万平方米,消化周期为20个月,这一去化周期在全国属于较高水平。
为了加快去化速度,去年南宁可谓是使出了浑身解数,最近南宁轨道地产推出的"购房享受免费坐地铁10年"福利活动,也算是"病急乱投医"了。
作为刺激房地产政策中的一环,提高还款年龄,其实本应该不是一个问题,但在一个下行的市场里,所有的举动都让人风声鹤唳。
"接力贷"被人质疑的关键词,一个是老年人,另一个则是金融风险。
对老人来说,有人说这是"吸老年人的血",盯上了老年人的退休金。但从实际情况看,老年人购房,大概也就分成两种情况,一种是改善型,无非是想换个好点的或者更方便的,前文提到的同学父亲买房,就是想换一个电梯房,免得爬楼之累。他们不囤房不炒房,改善型这一类老年人大多财务状况健康,加点杠杆也大多无风险之虞。
而另一种老人买房的情况,真实情况就是子女借用老人的名额买房而已,子女还贷。其实就是子女没有名额了,或者子女没有首套优惠名额了,借用老人的优惠名额而已。
这种隐性加杠杆才是风险的重灾区,在限购仍比较严格的上海、北京等一线城市,借老人之名买房是可见的政策漏洞,这说明,至少银行已经默许了这种情形的存在。但对于南宁这样限购并不严格的城市来说,借名买房似乎并无多大的必要。
所以真正的风险,还是银行风险。如果贷款人因年龄较大无法履行还款义务,而房子也因楼龄年限问题导致贬值,此时就会存在资不抵债的情况,会给银行形成不良资产。
但无论是南宁还是上海,银行并不是对所有高龄贷款人都放款,比如南宁要求贷款人收入流水满足条件,上海要求五六十岁的购房者有足够的收入证明,或者稳定的职业,才可以享受到足够长的贷款年限。
这些都说明,放宽年龄期限,其实是为购房者提供了更多的选择,而背后的风险银行早已洞悉。
如果再横向对比,在金融市场成熟的发达国家,高龄贷款也并不少见。
在美国,任何金融机构都不能因年龄太大而拒绝人们的贷款申请,也没有对房贷申请者的最高年龄限制,但金融机构在审核放款时对申请人还款能力有着较严格的要求。
许多人嘲笑银行提高贷款人的最高还款年龄,本质上是对市场化的不信任。"接力贷"只是一种市场行为,它当然于银行来说有风险,但作为理性市场主体,银行岂会不清楚这里面的风险?银行历来是风控最严格的地方,也是最讲风险收益比的地方,真正的风险往往不是来自于业务本身,而是来自于不理性的市场干预。
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