事件的流量经济学提前还贷再急，经营贷置换房贷是违规！

　　＂经营贷置换房贷＂信息暗涌，国有银行：违规！所贷资金会受到监管倒查
　　01  提前还贷的人们为何越来越多，越来越难？
　　北京、上海、广州、深圳、成都等城市提前还房贷潮持续升温，某国有银行提前还贷的业务甚至排到今年10月份了。面对焦急还贷的人，媒体说 好好干，日子会越来越甜的。这种等等成为一句伤心的话语了。
　　购房时利率高、还款压力大、缺乏投资标的，是年轻人选择提前还贷的关键词。 ＂每一个月房贷3500元，提前还部分房贷后，我一个月房贷降到2800元。＂这是普通市民提前还房贷的原因里面，说最多的话。＂每月少还700块钱，就是等银行理财产品到期后去覆盖一部分生活成本，之前购房的贷款利率太高了。＂
　　没有合适新理财产品
　　对于银行来说，客户按贷款合同履约提前还房贷应该提供便利才是，为何要出台政策管控呢？ ＂额度＂是银行工作人员口中的高频词：＂每家银行每个月都有额度，这与还款金额的总量控制政策相关，也是造成还贷排队的原因。＂这个政策就是对于客户提前还款的管控政策。总行在2022年11月升级了系统，开始管控提前还款额度。 目前该类业务办理都是‘机控代替人控’的导向，能系统控制绝不人工控制。 以前是想还就还，现在是每个月给每个机构一个还款额度，然后预约排队。显然在经济增长放缓的大环境下，＂提前还贷潮＂使得银行贷款增量和增速的考核承压，银行才有意提升了还贷的＂门槛＂。
　　▲目前平均房贷利率约4.3%。图片来源：央行截屏
　　02  转贷业务看起来很美？房贷转经营贷的5个风险！
　　随着＂提前还房贷热潮＂的持续，目前的经营贷款利率整体低于住房贷款利率。中介发现价差的＂商机＂，便主动营销＂用经营贷置换房贷＂业务，主动为想提前还房贷、节约利息支出的人群提供服务。
　　所谓经营贷，就是用于＂商业经营＂的贷款 ，面向中小企业或者个体工商户的信贷产品，符合鼓励资金流入实体的政策，因而利率较低，大约在3.85%左右。
　　推销办理经营贷的中介都会这样说，＂该房产抵押经营性贷款，并不一定用来经营，用来还房贷和买房都可以，现在很多人都买房。＂＂这样可以降低月供压力、贷款成本，‘高位站岗’的日子有机会结束了！＂
　　中介也会表示，他所担心的办理经营贷的资质问题和后续资金监管问题，都能得到解决。
　　如何实现转贷呢？ 中介提供的路子是：中介借钱给你把房贷还清，再把解押后的房产抵押给银行申请经营贷款，贷款批下来以后，你用贷款偿还欠中介的债务。此后，你背着经营贷，按期支付经营贷的利息。
　　上述中介是在打＂擦边球＂，这个过程就是劝导客户＂以贷养贷＂。房贷转经营贷存在5个风险。
　　其一，借壳风险 。经营贷面对的是中小企业或者个体工商户，只能用于公司的生产、经营。首先要具备经营主体资格，有《营业执照》、固定的经营场所、稳定的经营收入、一年及以上行业从业经验、是公司法人或股东等。如果你没有，就需要想办法办一个＂壳＂，可以理解为＂皮包公司＂。 这个＂壳＂的前世和后续会担负或者面临什么风险难以把控。
　　其二，抽贷风险。 2021年3月，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》要求，要防止经营用途贷款违规流入房地产领域，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。也就是说经营贷明确禁止买房和投资金融产品，这会是合同里白纸黑字约定的条款 。一旦被发现，对于操作经营贷置换房贷的中介或银行机构面临被处罚的风险。严重者还可能会涉及到刑事犯罪问题。对于购房人而言有不小的风险，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。一旦无法及时偿还银行贷款，将面临被抵押的房产被拍卖的风险。
　　其三，续贷风险。 经营贷通常每隔两、三年就要续签一次。续签的时候是要归还本金的，而且续签后利率也有变化的可能。每次贷款期限和金额的确定，重新要和借款人的经营项目的现金流、还款能力相匹配。还会评估抵押住房，确认住房没有贷款、购房资金是否为自有资金、房贷不是近期结清等
　　其四，借钱风险。 前期还贷解押，后期续签，都需要先借后贷，也就是＂过桥资金＂。这中间环节众多，过程颇为复杂，很容易出现问题。一旦后续资金出了问题，不能及时偿还，无疑会适得其反。
　　其五，沉没风险。 经营贷的申请审核流程、资金监管都很严格。如果经营贷没有办成，就真成为 赔了夫人又折兵。因为无论经营贷最终能否办下来，1%-1.5% 的中介服务费是不会退的。而且过桥贷款的利率往往要高于银行贷款利率，＂过桥资金＂的成本大多是0.1%，并且按天计算。100万的房贷一天就是1000元。经营贷一天办不下来，仍会按约定比例支付每天的过桥费用。
　　银行的信贷部门也明确了，＂用经营贷的资金还房贷、买房＂是违规操作，所有银行的经营贷，都明确禁止进入房地产市场和投资市场，所贷资金的用途会受到监管倒查。
　　这样业务＂绝对不能做了＂。