没上市估值500亿，华夏幸福画大饼

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　　地产大佬为偿债，可谓各显神通。
　　目前，兜售、减持旗下物业板块股权是大佬们通行的做法。奥园健康、德信服务、旭辉永升服务等物企都被贴上了圈内冤种的标签。
　　不过总有房企不走寻常路，如环京大地主华夏幸福总舵主王文学就玩出了新花样：以股抵债。
　　王老板的意思很明确，要钱没有，要股任选。
　　其实从7月份以来，华夏幸福就酝酿走轻资产战略以股抵债。
　　当时勿爷就疑惑，以其旗下物业板块的规模业绩体量，吸引力并不高。关键是估值，到底多少才算合理，才能获得债权人的认可，如今看来，王老板貌似画了一个大饼。
　　12月14日晚间，华夏幸福官宣：
　　将以下属公司股权注资搭建＂幸福精选平台＂、＂幸福优选平台＂，并以两个平台作为偿债资源与债权人实施债务重组。
　　据第三方评估机构评估，＂幸福精选平台＂预测估值500亿元，＂幸福优选平台＂预测估值521.40亿元。
　　按照公告，幸福精选平台49%的股权对应债权人196亿元的债务，幸福优选平台49%的股权对应债权人204.39亿债务。
　　两个平台合计抵债规模400.39个小目标。而截至11月30日的数据显示，华夏幸福没有签约重组债务规模还有664.95亿。
　　也就是说，即便成功化债400亿，离上岸依然有264.95亿的缺口。债务缺口的问题王老板自有考量，我们就说说物管平台估值。
　　500亿，值不值？
　　幸福精选平台是是华夏幸福重新搭建的物管平台，由幸福基业物业服务有限公司、深圳市伙伴产业服务有限公司、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司三家合体而成。
　　按照中报数据，其中幸福基业物业在管面积1.6亿平方米，算上其他两家到头就算2亿平方米。
　　再结合公告中披露的三家企业营收和净利润数据：
　　2021年，营收36.41亿，净利润2.3亿，净利率6.3%；
　　2022年前三季度，营收21.4亿，净利润4887.4万，净利率2.3%.
　　很明显，幸福精选和其他上市物企一样，业绩出现滑坡，且幅度不是一搬得大。
　　再和在管面积2亿平方米以上的的合景悠活、旭辉永升和融创服务相比，总市值最高的融创服务也才125亿，最低的合景悠活是38.09亿。
　　所以，幸福精选估值500亿，要么是同档物企低估了，要么是幸福精选高估了。
　　而目前上市物企总市值500亿上方的只有三家，华润万象生活、碧桂园服务和万物云。这意味着，华夏幸福有画大饼的嫌疑。
　　9月份平台初建时，知情人士透露，幸福精选平台估值约200亿，如今三个月不到飙升到500亿，勿爷猜测，唯一可能的理由是其赶上了11月以来的物业股翻倍行情。
　　不过在勿爷看来，不管再怎么恰逢其时，幸福精选还是被严重高估了。因为按照眼下的行情，无论规模体量还是业绩表现，都不足支撑500亿的估值。
　　事实上，华夏幸福的幸福精选并不是第一个提出以股抵债的物企，恒大危机以来，多次没卖掉的恒大物业也曾被提及要＂以资抵债＂，可是雷声大雨点小。
　　如果华夏幸福的物管股权抵债可行，被债权人认可，那么对恒大物业也有借鉴意义。
　　值得一提的是，没上市幸福精选估值500亿RMB，而已上市的恒大物业现市值是248亿港币。
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