要接受济南乃至全国房产长期的二八分化，买普通住宅很难赚钱了！

　　这段时间经常被咨询：
　　现阶段济南楼市的哪些房子值得投资？
　　而市场上也充斥着国家放水，利率降低，存款准备金率下调，房价要上涨的声音。
　　今天就聊聊济南楼市到底还能不能买房投资？
　　房价真的会涨吗？
　　01市场资金的确会越来越多
　　如果你是做生意的人，那直观的感受就是从2022年开始，贷款容易起来了，而且贷款利率优惠，还有各种补贴。
　　而对于普通老百姓，即便你没有企业，也会感受到买房利率从2022年一路下调，到现在首套房利率达到3.8-4.1%的历史最低利率。
　　市场上的资金在增多。
　　再看上图M2的走势图，就更加明显了。
　　说白了，钱的确多了，毛了。
　　但是普通老百姓对于这一点并没有什么直观的感觉，物价相对平稳，普通老百姓的收入没怎么涨，因为普通百姓是最后才能感受到＂水来了＂的群体。
　　钱都到哪里去了？
　　钱这种东西是要循环起来的，谁距离资金近当然先受益。
　　资金的流动就像是个从上而下的漏斗，上层的行业、个人最先受益，一点点再往下、传递、流动，到了老百姓手里自然就很少了。
　　你看2022-2023年哪些行业好？
　　医疗、新能源、政府工程、人工智能等……不少行业赚到钱了，自然在这个行业的人也赚钱了。
　　赚到钱的人消费、买房是常态，这部分人不再是普通百姓，而是部分行业的部分中高收入人群。
　　所以你看全国的楼市，热闹的还是相对少数的一部分热点城市，城市中的中高端楼盘涨价明显，普通刚需盘价格还是相对很稳定的。
　　02资金多了 但不可能导致普涨了
　　按照以往的经验，肯定很多人会说国家大放水了，房价一定会涨，抓紧买房吧！
　　开发商、中介的发声也是这个方向。
　　放在过去的20年，这个说法没错，买房置业保值增值。但是现如今国内大部分城市住宅的供需结构，早就达到了住宅总量的足够、饱和状态，大部分的房产没有什么炒作空间，并不像置业顾问朋友圈所说的买了就稳妥升值。
　　我们国内的投资渠道的确少，对于普通老百姓来讲只有股市、楼市，而股市进去的人多，赚钱的人少，普通股民也没有那么多时间精力盯着股票，研究版块轮动，所以股市不属于普通老百姓的投资渠道。
　　所以我们老百姓的保值、投资渠道除了买点理财产品，又都把目光集中在楼市一条腿。
　　置业顾问为了卖房子，利用货币贬值的恐慌性言论，不断去渗透手里有闲钱的百姓，释放楼市各种利好信息，以达到卖房目的。
　　但是楼市已经不是普涨的楼市，未来的楼市会遵循二八定律：
　　20%的城市中的房子能买，不会赔钱。
　　而这20%城市中的20%房子属于相对优质资产，保值、升值潜力更稳。
　　你看2020年——2023年济南的楼市就是这个趋势，只有一些比较好的改善盘房价上涨不错。所以老百姓买房还是要优选，淘换，不要眉毛胡子一把抓，见什么房买什么。
　　房子在未来一定是高门槛的投资活动。
　　如果你说想在济南买套总价100-200万的房子投资，还有人给你推荐新房子，那大概率是忽悠你。
　　而这个钱要保值，也真不是一二线城市的刚需盘，而是核心区学区好点的次新二手房，出租收益+房价每年涨幅，保持相对的保值，这才是相对稳妥的选择。
　　03不要看空济南的楼市
　　尽管不少人吐槽济南，但是我们自2020年开始已经踏入万亿GDP的头部城市，我们的强省会战略会让济南在山东省内的首位度越来越高。
　　随着济南的产业升级，CBD的建设完善，济南对省会周边城市的辐射、吸引能力会越来越强。
　　而同时，一线房价的高涨，也导致部分人群选择生活压力小的二线、省会城市定居。
　　春节过后的购房咨询中，明显下面地市来济南置业买房的人群占比上升：
　　1、卖掉下面地市的房子，购买济南房子，相对更保值。
　　2、子女在济南工作，为子女置业济南，未来卖掉老家房产，继续在济南买房养老。
　　3、前几年工作调动到济南的群体，打定主意要来济南买房定居。
　　给这部分粉丝的建议，更多是购买核心区的新房或者淘换次新紧凑三室户型。
　　未来400万以下预算的人，想在东城核心区买房，基本上只能淘换二手房：
　　刚需卖掉首套房，可以上车250-400万二手房。
　　改善卖掉盛福长岭山小三室，可以上车300-400高新二手房。
　　高新区老房子可以卖掉房子，上车300-400万核心区次新二手。
　　未来高新区的优质次新二手流通性会非常好，3室也不用担心赔钱，4室小高层价格更是会稳步上涨。
　　房龄15年内11/18层左右，三室四室小高层洋房，学校中等以上，户型、物业、环境中等以上，就非常不错。
　　即便是次新房高层，也不会没有市场，只是涨价少一点而已。
　　不管是外地来济南买房，还是本地人买房，不要完全听信一部分人的推销。普通购房者尽量不要碰公寓、写字楼、商铺、叠拼、商墅。要多了解一下济南的发展方向，多了解一下各开发商的口碑，所建设房屋的品质，物业的服务情况。
　　最近跟几个房地产业内朋友聊天， 达成了如下几个共识，分享仅供参考：
　　1、民营房地产企业很难再有扩张的想法，未来几年内会整体规模收缩30-50%，也就意味着30-50%的人要么选择早点跳槽到国企开发商，要么等待裁员，自谋出路。
　　2、看济南整体楼市并不缺房子，存量二手房+在售新房，是能满足居民正常居住需求的。
　　3、缺房子、缺好房子的区域，集中在东城核心区域，市中、历下老城区域。
　　4、大量房子充足，价格3-5年没波动的刚需片区，新房、二手房房价基本都很稳定，比如张马、新东站、西客站、唐冶等，这种稳定是长期的，不要指望在这种区域投资赚钱，甚至都不如拿钱租房划算，因为你一旦买不对，很可能以后流通性会比较差，原价买、原价卖，还要赔上利息。
　　5、今年济南市必然要出让大量土地，不卖地哪来的钱搞城市建设？但是绝大多数土地供应还是分布在外围区域，外围刚需区域的库存继续增加，存量+新增量，持续稳定片区房价。
　　如果这你还看不懂，还被某些人忽悠买错房子，那我真的救不了你了。
　　钱是多了，但是不会平均流入全国楼市，也不会平均流入一个城市的所有楼盘，普涨行情很难再现。
　　人是向上走的，多向前看一步，看看人们向上的需求，在选房置业路上就会少被蛊惑，清醒置业，选择核心城市、核心资产。
　　个人观点，供您参考。