未来二十年房价会贬值吗？

　　这个问题时间跨度有点长，未来20年房价会下降吗？房子会不会贬值？
　　个人认为，预测20年房地产市场的变化，关键是要看我国城市化发展水平和实现70%以上城镇化率目标的完成情况。
　　我国的城市化发展的方向已非常明确，即中心城市一一都市圈一一城市群将是未来带动我国经济社会发展的主要区域。以中心城市的辐射带动其卫星城的发展，城镇化建设则迎来大城市引领的都市圈、城市群模式，由我国目前的60%的城镇化率，利用十到十年以上的时间，赶上发达国家70%以上的发展水平。也就是说，从2020年到2030年十年的时间，基本实现这一目标。这十年当中会有1亿到1.5亿人口到城市落户，所以房地产市场还有很大的发展空间，未来二十年的第一个十年房价上涨是必然的。如果将来农民进城速度逐渐放慢了，实际上等于延长了房价上涨的时间，只要有需求，价格就上涨。
　　未来二十年的第二个十年，城市人口和农村人口相对稳定后，房价才会逐步稳定下来。假如到未来二十年的最后一年，也就是2040年，也许房子就真的不值钱了。据联合国估计那时我国将达到14.4亿人口最高峰，而老年人口将达到4亿，也是最高峰。加上生育率不断降低，新生儿逐年减少，我国人口开始逐年下降，剩余的房子越来越多，那时人们担心的不是房价下跌了，而是价格再低也没人要了。
　　所以，未来二十年房价一定会有涨有跌，如果不从人口的变化来考虑，房子本身是50一一70年，老房子也不值钱了。
　　这个问题我们从这几个角度分析下：
　　截止2020年，全国一二线城市住宅均价基本在1万-6万之间，我们以此为基础分析，20年后就是2040年，房价到时是比我现在高还是低，怎么变化还是有一些规律可循的：
　　1、第一是看开发成本：截止2020年，国内房价的50-60%是地价和税费，这一部分国家和各地政府收入后作为政府开支和对国家和城市建设的投入再投入市场，尤其是公共设施，所以到2040年房价会不会比现在低，取决于地价和税费能降多少，能不能降，这是第一个判断标准；
　　2、第二个是材料费和人工费成本，这个简单，只需要判断一下材料费和人工费20年时间是怎么样一个变化过程即可有一个基本判断，可以参考日本欧美国家，看看随着现代化发展，材料费和人工费是怎么样一个走势：
　　3、第三是供需关系，商品房也是商品。
　　先说供应：总体来说一二线城市整体可用作住宅开发的土地在逐渐减少，政府在加大产业用地位，生态红线保护，公共配套等建设用地，这点是目前能看清的，住宅用地呈减少趋势。再看需求：人口10年内扔保持年1000万以上的增长应该是没问题的，2019年是1465万，随着目前教育补短板、二胎政策进一步宽松，这个新增用房需求还是稳定的，至于说家里几套房这种，要相信人是流动的，需求也是变化的，产品也在升级，改善需求也是存在的，未来一二线城市仍然是人口持续增长的城市，需求仍然增长的基础一直存在；
　　4、房地产往往伴随国家城市化、现代化发展
　　中国起点低，人口多，结构多元，城乡差异大，不可能像新加坡一样实现公屋计划。同时以当前的全球关系及我们面临的内外问题，20年就能找到取代房地产的实力还是很有挑战，至少在高科技和生物医药两个行业我们的与欧美的差距在20年以上。目前我国一线及新一线城市城市化进程超过70%，二线接近60%,全国平均2019年底是刚过60%，参考欧美进程，70%以前仍然是高速增长期，注意是高速，高速之后是中速，所以可以有一个参考性结论，我国的房地产平均还有10年高速增长期，在接下来这10-20年房价怎么走，相信大多数人会相信房价降的可能性要小于涨的可能性。
　　5、房地产是国人的资产，保障其稳定是社会安定的基础。试想：通胀一直存在，近些年国内年均在10%以上，以后也会持续存在，如果20年后房价比现在低，会出现什么情况，那点钱能干什么，房价高低对国家来说只是一个数字，能保障经济和社会稳定发展才是政府需要的，所以房价走向也是国家发现走向，房价怎么走由国家的需要决定。
　　最后：
　　20年后中国有望成为世界第一大经济体，随着一带一路的推进，中国一二线城市多数会成为世界型的贸易，经济，金融，文化交流中心，如果中国届时推行低地价、低房价（城市准入门槛和生活成本降低，就会刺激更多人流入中国和城市），会给城市和国家的城市公共设施带来什么样的压力，对水和生态资源资源造成多高需），我们是一个缺水和缺地，人均资源靠后的国家，城市也承受不起。
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　　未来二十年房价大概率贬值，但重要中心城市依然会升值！
　　理由之一：城镇化或新型城镇化已经完成。人口流入从增长到平衡再到负增长。中国地大物博，城市众多，大量的中小城市未来会严重分化。重要的一线城市房价坚挺，强二线城市房价趋于理性。三四线房价大幅回落，某些五六线城市无人问津。
　　理由之二：人口出生率下降。国家统计局数据显示，2019年，我国全年出生人口1465万人，人口出生率为10.48‰，是我国自1949年以来出生率的最低！人口出生率不断下降是大势所趋，这大人类社会文明进步的结果，那种野蛮的越生越穷农耕时代早已成为历史。人口出生率的下降势必导致房地产的萎缩。
　　在房产界有一句话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。 因此，人口的多少、人口数量流入的正负增长，是决定一个城市房价涨跌的最重要原因。 没有人口的流入，房子卖给谁？靠存量销售开发商要饿死的。
　　为什么某些城市房价火爆？比如杭州，深圳。就是因为人口大幅增长。2019年，中国人口净流入最多的十座城市。 杭州人口流入55.4，排全国第一，即使遭到新冠疫情重击，房地产依然火爆，这种火爆原因的背后就是人口流入，人多钱傻，不买房干嘛？  房子不愁卖不出去。而深圳，2019年人口流入41.22万，叠加土地紧缺，人口不断流入，房价不涨才怪。其他城市，只要负增长的，早早晚晚房价挺不住。更何况未来二十年人口红利早已消失得无影无踪，房多人少，哪里来的涨价底气？
　　理由之三：经济增长模式转型已经完成，房地产作为支柱性产业的定位不复存在。大量的新兴产业及大消费已经新的支柱，那些傻大憨粗污染环境产业将会退出历史舞台。房地产的经济占比下降，意味着未来的房产税上手段，土地财政不再依赖房地产，土地价格下降通道等，房价的几个重要支撑因素纷纷消失。
　　综上所述，房价高企是时代产物，房价不可能永远涨下去的，但至少未来十年被房价很难有大的下降，毕竟人口红利，土地财政，消费习惯，房地产经济地位等放在那里，跌下来谈何容易？！
　　请注意：民用建筑都有使用期限！
　　国家标准一般50—70年，你算算你的房子二十年后还能住多久吧。
　　之后就成了危房，等待拆除。
　　更糟糕的是，房子下面的土地还不是你的！
　　指望房子住一百年，子子孙孙传下去，升值发财，没有可能
　　贬值这个定义很抽象，到底是20年后只要超过现在的钱就叫不贬值呢？还是要跑赢通货膨胀，或者跑赢银行大额存款利率，或跑赢货币贬值，或跑赢社会基准收益率，又或跑赢一个心里增长率呢？
　　毫无疑问，随着全球货币贬值的不断加速，未来20年里的房产完全可以跑赢货币数量额度的本身，也就是现在投资500万，20年后不会低于500万，甚至，在分析时还有加上租金扣除装修成本的增值空间。
　　我国前十年的平均通货膨胀率一直在3%之内，如果按照未来房价不涨，而租金部分可以按照3%的收益率，那么也是可以轻松跑赢通货膨胀的。
　　要跑赢大额存款就会有一些难度，但也不是不可能。不仅要考虑租金收益，还有考虑房价的上涨。不过，在未来20年里一定会出台十分高昂的房产税，以及多套投资者的房产税不会低于1%。这就要求房价上涨的空间足够的大，而房产税的推出却是打击的房价的上涨。这种情况下要跑赢大额存款的利率不是不可能，而是用50:50来形容更为合适。
　　跑赢了前面的几个贬值情况下不难，可要跑赢货币贬值就变成了一个小概率事件。像这几个月的货币供应量增长率都是超过了10%，甚至达到了11%的多年来高位。按照8%的货币供应量增长率，也就是需要十年里翻一番，二十年里就要是现在的4倍。这个最辉煌的时期已经过去，不可能再会有出现如此快速上涨的房地产市场。要想跑赢货币贬值，在房地产市场里几乎没有了机会。而个人意识中更高的投资回报更是不可能。
　　投资房地产只能作为一种居住功能，或者养老防老来投资，而不是想去跑赢这，跑赢那的。只要可以跑赢一般银行存款（如三年期2.75%）就当成一种合理空间，不过按揭贷款可就未必可以盈利了，甚至还会出现一些倒贴的想象。尽量要用只有资金或低利息或公积金利率来投资，这样跑赢的机会更大。盲目进入到了房地产市场不再是一种好投资。
　　为什么那么多人都希望房价贬值，难道真的是买不起房子了吗？哈哈开玩笑了！
　　如果物价、人工、建材、商品都在涨价有人希望自己工资降低吗？恐怕没人希望，
　　那为什么希望房子贬值，恐怕一个是政府希望第二也就是无房户希望。现在我们来说房子贬值真的好吗？
　　当大家都在说几十年后那破房子都是一堆钢筋混凝土压根无人问津，其实这样认为就是大错特错。如果没有产证你可以随便说》但是这是商品房有证的房子是受到政府保护的。我自己花钱买的，你就知道以后不拆迁吗？老房子值不值钱不是房子的问题？而是地段的问题，这个很重要，西安市钟楼附近的房子，哪怕经历20——30年也不会差到哪里去，就算市中心迁移能把钟鼓楼迁移走嘛显然不现实。
　　至于未来二十年房价会贬值吗？如果上下浮动算贬值，我想肯定会。但是你想大跌我估计需要做梦特别是黄粱美梦，现在除了工资什么都在涨，只要不回到建国初那个年代，或者发生战争房子下跌几乎不存在。日子哪有越过越差的道理，GDP 哪有越来越低的发展，所以看清一切你会明白。只有房子不会骗你其他的都是过眼云烟。
　　未来20年房价走势？要看是指新房还是二手房！
　　新房价格基本会偏稳定！二手房逐年阴跌调整！
　　主要是未来地价和人工成本继续维持在高位，开发成本趋于稳定（融资成本下降，其它成本上升），房企销量和利润均下滑。房企进入寡头之间竟争的局面。
　　而需要购房的购买端群体严重萎缩，目前城市家庭中96%家庭属于有房状态，有40%的城市家庭用户是2套房。
　　随着购房群体的越来越少，房企拿地速度也会下降，未来市场还会相对少量的供应新房，但大部分房企会做活＂海量的存量房＂市场。比如＂二手房＂管理公司来运营中长租市场。
　　目前新房市场尚还有许多未售的新房，基本未来是慢慢销库存状态。而二手房的低性价比高交易税费及流程，逐年估值阴跌就是大概率。
　　综上所述，把时间拉长的未来20年来看，新房价格趋稳将会继续，刚需购房者或改善型购房者按需择机购买。而二手房逐年阴跌，基本3到6年估值就可以萎缩一半。未来个别房源会出现＂白菜价＂转售的转态。
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　　现在我国各个城市发展非常不均衡，判断未来二十年一个城市的房价，要从大数据入手。人口变化趋势、家庭结构、存量房数据、城市吸引力。决定房价的仍然是供求关系。另外，我们现在货币超发也客观地引起了房子价格的变化。一般来讲，人们都求到各方面条件好的城市发展，一、二线城市更能吸引各方面人才聚合，形成强者恒强的效应。如果买房，肯定这些城市要安全得多。
　　并不认同房产会贬值，只是会变得更加冷静和理智。
　　土地是固定的，农业生产、工业生产、商业发展和环境保护都需要越来越多的土地，随着人口慢慢增多，对土地的需求也是越来越多。而土地并不随着经济增长而增长，也不随着人口增长而增长，反而会同比减少。所以土地只会越来越贵，越来越值钱，而有着地价的支撑，房价就不会崩塌。
　　从另一个方面看，随着城市化进程逐渐加快，人潮涌入量越来越低，各类人群对于自己需求的房产都有了非常明确的定位，房住不炒的政策不断深入落实，刚需、改善、高端三个圈层各自购置属于自己的住宅产品，会让房价保持在一个相对稳定的状态。
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　　未来二十年房价会贬值吗？
　　房价格贬不贬值并不是由时间或者说由政府来决定的，我国实施的是市场经济，房价的波动完全是由市场来决定的，不要说未来20年房价会不会贬值，到目前为止很多城市，尤其是在那些东以东北为主，人口导出过多的城市，房价已经一落千丈，甚至已经到了白菜价，贬值率相当的高。
　　与此相反，作为一线城市北上广深以及部分二线城市，房价不但不会贬值，还会随着时间的推移稳步上涨。这是市场经济所导致的一个必然结果，也是市场的一个规律，但凡房价上涨的地方，大家都可以发现一个共同点，就是人口导入过多。
　　以上海为例，2,500万人口当中有1,000万是外来人口。而剩下的1,500万本地常住户口中也至少有20%左右的是新上海人，也就是说整个城市原本只能负担1,200万到1,300万人口。现如今整整承担了多一倍的量。那么这就直接导致了房价上升而不会下跌。
　　未来20年的趋势也非常明显，房价跌的城市继续跌，而房价升的城市继续升，这就是市场决定房价。所以说房价贬值与否，关键还在于哪个城市。