房企还在等风来，业主们已经开始退房了

　　在全球大通胀时代，中国楼市走出了一条独立行情。
　　市场下行，房企受到资金压力的影响纷纷主动下调房价，打折甩卖。与之相伴的，是老业主的维权和官方出台的＂限跌令＂。
　　从深圳到重庆，从江苏到山东，越来越多的地区吹响了楼市维权的＂集结号＂！
　　01
　　房价保卫战
　　房价下跌带来的连锁反应，正在逐步显现出来。9月30日晚间，在山东滨州渤海十八路的吾悦华府项目售楼处里，聚集了近百名业主。
　　大家的要求惊人的一致——
　　退房。
　　业主们退房的原因很直白， 开发商降价卖房，损害到了自己的利益。
　　该楼盘原本售价在8800元/㎡左右，最近开发商借着＂工抵房＂的名头，推出了一批均价在5500元/㎡的特价房源，于是先前买房的老业主们愤怒了。
　　他们堵住了售楼处，激动地找开发商讨要说法。
　　两天后，开发商发布了一则公告，取消了所谓的工抵房优惠活动，并在10个工作日内完成已收取的意向金退款。
　　同样的剧情也在江苏徐州吾悦华府上演着。同一家开发商，噱头也差不多，开发商宣称推出均价5388元/㎡的＂工抵房＂，比楼盘原本的价格低了1612元/㎡。
　　10月3日，徐州市贾汪区市场监督管理局发布通知称， 开发商以＂工抵房＂名义宣传降价销售商品房，违反了相关法律条规，责令其停止违法行为。
　　最近因为开发商降价引发的业主维权事件不少，原因倒也简单，就是先买房的业主愿赌不服输，只能接受房价上涨，不能接受房价下跌。
　　放眼全国，一场轰轰烈烈的退房潮正蓄势待发。
　　就算是那些不想退房的业主，也在用更严苛的视角给找房子挑毛病，从而在开发商那里要补偿。在江苏南京华侨城天鹅堡，一位业主给出的维权理由是，＂小区里单元门过窄，甚至挤不进三胎家庭＂。
　　类似这样的维权理由五花八门，但深究其核心，不过就是房价下降罢了。
　　02
　　风向已改变
　　购房者已经动起来开始维权，房企却只能静观其变，兀自等风来。
　　2020年下半年以来，＂三道红线＂政策出炉，限制融资，管控房企的负债规模。自那以后，越来越多的房企暴露出资金短板，现金流问题已成为高悬在房企顶上的达摩利斯之剑。
　　楼市进入寒冬后，房企已经开始抱团取暖 ——10月11日，有媒体发布消息称，中国房地产协会预计于10月15日召集部分房企在北京召开座谈会，对房企的情况进行摸底，了解房企困境。
　　这个座谈会对与会人员的级别要求很高，有房企内部人士表示：＂与会人员级别在副总裁以上。＂在这个时间节点，中房协邀请房企高管参与座谈会，其意义不言而喻。
　　因此，业界也对这次座谈会寄予厚望。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：
　　＂此次摸底，对于后续房地产政策调控的转向有重大的意义。预计10月份下旬开始各类宽松政策有望陆续出现，充分体现特殊时期稳市场、稳企业、稳信心的导向。＂
　　除了中房协，各地也在摸底房企。10月12日，成都市房地产业商会发布通知称，成都市房地产业商会将在10月14日下午召开专题交流和意见收集会，了解房企运行情况及困难。
　　房地产业协会、商会接连召开座谈会，跟最近的市场风向或有一定关系——9月底，黑龙江省工商联房地产商会召开行业座谈会，并向黑龙江省政府、哈尔滨市政府及有关部门提出了包括调整土地增值税预征率、调整供地节奏、降低落户门槛等意见和建议。
　　10月10日，哈尔滨就出台了楼市政策＂十六条＂，提振楼市信心（《补贴10万，救市第一枪打响！拒绝背锅，任泽平突然反击！》）。
　　在过去一年多的时间里，出台救市措施的城市不算少，但大多数城市都经历了＂政策一日游＂的尴尬处境——
　　2020年2月，驻马店想要放松信贷，下调首付比例，提升公积金贷款额度，结果被河南省政府约谈；
　　2020年3月，广州想要取消商住房限购措施，结果文件发出后被迅速撤回，文件再发布时，相关措施已经被删除；
　　2021年3月，南昌市发布《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，从9个方面松绑楼市，结果被江西省政府约谈，被住建部列入房地产市场监测的重点城市名单；
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　　想要松绑楼市的城市，不是没有，但是政策能够顺利推行的，目前只有哈尔滨一个。哈尔滨对楼市的松绑，无疑是给楼市调控的铁板上开了一道小口子，让不少房企，甚至是城市的管理者都看到了希望。
　　至于哈尔滨为什么会成功？大概率是楼市快撑不住了……
　　03
　　结语
　　楼市的僵局，来自于信贷的收缩。
　　2020年，新冠疫情席卷全球，受到疫情影响，美联储和各国央行开始了史无前例的大放水，多国楼市、股市的市值创下新高。而今，伴随着疫情的影响逐渐消退，美联储和其他央行纷纷收回其在疫情期间提供的支持， 全球股票价格和房屋价值面临骤降风险。
　　10月12日，国际货币基金组织 （IMF） 发布了半年度金融稳定报告，其中提到信贷收缩所带来的问题，相关负责人表示：＂鉴于（房屋的） 估值水平过高，我们担心可能出现大规模的抛售（房产） 。＂
　　尽管中国楼市始终处在调控范畴中，但2020年那一波大水还是推动了不少城市的房价上涨，现在潮水褪去，风险也在增加。
　　从近段时间高层的动作来看，楼市有望走出寒冬——9月24日，央行货币政策委员会召开了2021年第三季度例会，两度提及房地产，要＂维护房地产市场的健康发展＂和＂维护住房消费者的合法权益＂。五天后，央行、银保监会联合召开了房地产金融工作座谈会，再度重申＂两个维护＂。
　　信号很明显，影响很强烈。迈入10月后，广州、佛山等地陆续传来房贷利率下调的消息。据某二手房网站数据，广州目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较过往有所下降。
　　房贷利率下降的同时，广州部分银行的放款时间也在加速。有中介表示：＂最近有银行针对买一手房的客户放款在加快，两个月就放款了。＂这速度和前几年楼市火热时比不了，但和前阵子形同停贷的形势相比，已经大为缓和。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此表示：＂目前，广州房贷按揭利率已经开始下行，这就是一个信号。因此，对于热点城市来说，四季度下跌的幅度可能会收窄放缓。＂
　　这不难理解，毕竟中国楼市要的不是震荡，而是稳当。
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