个人之间无偿赠与房产有哪些税收风险？

　　【案例】最近，税小念收到一个朋友小A的咨询。小A的大伯年事已高、膝下无子女，准备将名下唯一的位于上海的一套公寓赠送给小A，无偿赠送房产，会涉及多少的税呢？
　　一、无偿赠送房产，需要缴哪些税？
　　（一）增值税
　　如果小A对于大伯承担了直接的赡养义务，大伯将公寓赠送给小A，属于税法上规定的＂家庭财产分割＂，享受免征增值税。
　　政策依据——根据财税〔2016〕36号 附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。
　　家庭财产分割，包括下列情形：1、离婚财产分割；2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
　　3、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
　　（二）个人所得税
　　如果小A对于大伯承担了直接的赡养义务，属于税法规定的＂房产所有人将房屋无偿赠与对其承担直接赡养义务的赡养人＂，那么大伯将公寓赠送给小A，双方都不需要缴纳个人所得税。
　　如果大伯立遗嘱，指定小A为遗嘱继承人，那么当大伯去世后，小A继承房产，属于税法规定的免税情况，不需要缴纳个人所得税。
　　政策依据——按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
　　1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。
　　2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
　　3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
　　如果不是赡养人、也不是遗嘱继承人、受遗赠人，就不能享受个人所得税免税，小A需要按照＂偶然所得＂项目计算缴纳个人所得税——房产的市场价值*20%的高额个税。
　　政策依据 —— 《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）第二条规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照＂偶然所得＂项目计算缴纳个人所得税。
　　（三）契税
　　小A的大伯将公寓赠送给小A，小A需要按照上海市的规定申报缴纳3%契税。
　　政策依据——根据《中华人民共和国契税暂行条例》，契税税率为3—5%。具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
　　根据《沪府规[2020]9号》第二条，本市契税的适用税率为3%。
　　（四）印花税
　　小A的大伯将公寓赠送给小A，双方需要按照＂产权转移书据＂万分之五的税率，缴纳印花税。
　　政策依据——根据《印花税暂行条例》，房屋赠与应当按照＂产权转移书据＂税目缴纳印花税，税率为万分之五。
　　（五）土地增值税
　　如果小A对于大伯承担了直接的赡养义务，属于税法规定的＂房产所有人将房屋无偿赠与对其承担直接赡养义务的赡养人＂，那么大伯将公寓赠送给小A，不需要缴纳土地增值税。
　　政策依据——《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第四条规定，＂赠与＂特指：
　　1、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；
　　2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
　　也就是说，除了上述赠与行为外，其他赠与行为均应当征收土地增值税。
　　二、小A受赠房屋 后期转让的个税太高？
　　假设小A在2021年2月取得大伯赠送的上海公寓，办理了过户手续。假设2025年小A将公寓转让出去，未来小A需要缴纳多少的个税？
　　1、这套公寓是小A唯一的房产
　　税法规定，家庭唯一住房，自己使用满5年，可以免征个人所得税。
　　假设这套房屋是小A唯一的房产，怎么判定是否满5年呢？
　　大伯是2010年购买的这套公寓，2021年2月赠送给小A，小A的取得时间可以按照购房时点2010年，而不是赠与时点2021年2月，所以满足了满五年。
　　也就是说，不管是怎么取得，只要＂自用满五年+家庭唯一＂，转让住房（不含商业、车库等）都可以享受免个税。
　　政策依据——国税发[2005]172号 国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。
　　购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
　　2、这套公寓不是小A唯一的房产
　　不满足税法规定的＂家庭唯一住房+满5年＂，不能免征个人所得税。
　　根据个税法规定，属于财产转让所得，需要按照（转让收入-购房合同金额）*20%缴纳个税。
　　没有购房合同金额的，税务机关能不能按照＂转让收入*核定征收率＂进行核定征收呢？受赠取得的房屋，再转让通常不能核定征收，只能按照转让收入*20%，缴纳高额的个税。
　　如果不是小A唯一住房的话，选择赠与后期税负太高，不如当初就让大伯直接转让给小A，公寓属于大伯唯一满五年住房，还能享受免税。
　　所以，无偿赠与要提前考虑税收的问题，才能将税收风险降到最低。