房产税，怕它不来，又怕它乱来

　　3月5日，十三届全国人大四次会议在北京开幕，公开了2021年政府工作报告（下称《报告》），阐述了今年政府对房地产市场的发展规划。对比往年《报告》，自2018年、2019年提出＂房地产税立法＂后，2020年、2021年均未提及＂房地产税＂。真可谓是几家欢喜几家愁，有人盼着开征房产税抑制高房价，有人手持多套房，对房地产税立法瑟瑟发抖。
　　房产税目前试点城市仅有上海、重庆，经过10年探索，2021也是房产税第一阶段试点收官之年。随着＂房住不炒＂理念的执行，房产税有可能逐步向其他城市推广。
　　我们来了解下，房产税怎么交，到底会不会对房价产生影响？
　　一、上海——范围广、优惠多
　　1、征税对象
　　从2011年1月28日起,凡在上海新购住房的购房人,均应在办理房地产登记之前向房屋所在地主管税务机关申报办理房产税征免认定手续。
　　上海居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在上海新购的住房均属于应税住房。
　　政策依据：《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》
　　2.房产税计算方法
　　税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。
　　上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。
　　3.上海居民的税收优惠
　　上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
　　举个例子：
　　假设上海居民小王一家三口，2011年之前有一套120平的房子自住，2017年，小王又购入了一套100平的房子，建面单价10万元。因为小王一家三口可以享受3个60平米的减免，因此小王每年需缴纳的房产税为：
　　(120+100-3*60)*10*70%*0.6%=1.68万元
　　从上海房产税征收可以看出，其政策设计主要是为打击外地炒房，以及高收入群体持有多套房产的情况。
　　对于上海普通居民家庭，用于自住，且在合理居住需求，即人均60平米以下，是几乎不需要担心房产税的。
　　二、重庆——从＂高档＂到＂三无＂
　　重庆房产税并非在全重庆市进行试点，只是在主城九区进行试点。
　　重庆市房产税相对更复杂一些，主要有两条思路：
　　一条是针对高档住宅，即价格超过一定标准的房屋征收房产税；
　　另一条针对＂三无人员＂征收房产税。
　　注：＂三无人员＂指在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人。
　　1.高档住宅房产税
　　（1）征收对象
　　第一、个人拥有的独栋商品住宅；
　　第二、2011年1月28日之后，个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。
　　政策依据：重庆市人民政府令247号文
　　（2）房产税计算方法
　　重庆房产税税率由房屋价格决定，最低0.5%，最高1.2%。
　　独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；
　　3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。
　　应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率。
　　应税建筑面积：纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。
　　（3）房产税税收减免
　　扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；
　　新购的高档住宅，免税面积为100平方米。但＂三无人员＂的应税住房均不扣除免税面积。
　　举例1.
　　重庆人小王，一家三口2005年在重庆主城首次购房，购入了一个独栋别墅，200万元，300平米。从2011年起，因为其属于存量独栋别墅，需要缴纳房产税，但可以享受180平米税收优惠。
　　他每年需要缴纳房产税200/300*(300-180)*0.5%=0.4万元
　　举例2.
　　重庆人小张，一家三口在2016年在重庆主城购买一套高层，150平米，建面单价2万元。因为其建面单价超过当年高档住宅价格标准13192元，应当缴纳房产税，税率为0.5%。可以享受100平米税收优惠。
　　他每年需要缴纳房产税(150-100)*2*0.5%=0.5万元
　　注：高档住宅判定标准每年由重庆市住房和城乡建设委员会公布，13192元为2016年高档住宅起征点。
　　2.三无人员的房产税
　　2011年1月28日重庆市人民政府令247号规定，对三无人员新购第二套（含第二套）以上的普通住房征收房产税，税率为0.5%。
　　但2017年1月14日，在重庆市人民政府令311号中，对这一条例进行了修订，改为对三无人员新购的首套及以上的普通住房征收房产税，并沿用至今。
　　三无人员小张2014年，首次在重庆购买普通住宅，不需要缴纳房产税。
　　三无人员小黄2018年，首次在重庆购买普通住宅，总价150万元，需要缴纳房产税。每年应纳税金额为150*0.5%=0.75万元
　　从重庆房产税的设计思路可以看出，重庆针对房地产市场的调控也有两个方向，第一是打击高价格的住房，第二是打击外地人炒房。
　　但值得注意的是，重庆针对独栋别墅并非是针对新购，而是对所有持有的独栋别墅进行征税，这与上海的思路是有很大区别的，也更明显的体现出重庆房产税抑制高房价，对富人征税的理念。
　　未来，我们也会持续关注其他省市的房产税消息，大家要继续关注