凉了凉了，有人开始退房了

　　一场秋雨一场凉，同样的，楼市也越来越凉了。
　　近来深圳多个楼盘相继曝出购房者申请退房的消息，这些人退房的理由五花八门，房屋质量问题、学位虚假营销、配套不如宣传效果等，反正就是要退房，谁来了都没商量。
　　与此同时，土拍市场也是一片凉凉，多地出现流拍情况，与上半年不可同日而语。
　　短短数月，恍如隔世。
　　01 市场下行，业主开始退房
　　楼市下行之际，最先扛不住的是楼市桥头堡——深圳。
　　近日，一则名为《龙华金茂府集体退房请愿书》的文档在深圳人的朋友圈里广泛传播。曾经高价买房的业主们，如今开始嚷嚷着退房。
　　与这份文档一道传开的，还有十几号人在龙华金茂府手举请愿书的照片。
　　请愿书很长，在近4000字的叙述中，业主们详细罗列了集体退房的原因——
　　1、开发商利用学位营销，现在学校还没着落；
　　2、在备案价已包括精装修的情况下，还另收一笔房屋品质提升费；
　　3、装修品质低劣，不少房屋存在漏水、漏烟、返臭、甲醛超标、设计缺陷、施工质量糟糕等问题。
　　洋洋洒洒几千字，总结起来就一句话——＂我要退房。＂
　　而让业主们如此兴师动众的龙华金茂府，也曾是个红极一时的神盘。2019年11月，龙华金茂府首次开盘，价格区间为9.02万/㎡-14.42万/㎡，面积在125㎡-185㎡。
　　按照最低价计算，龙华金茂府的上车价已经超过1100万，算是不折不扣的豪宅了。
　　为了买到龙华金茂府的房子，业主们当时都很拼， 除了购房款外，他们还额外向开发商支持了一笔＂品质提升费＂——大约在100万到200万之间。 据说，这笔钱是用来提升装修建材品质的。
　　装修品质提升费这个东西，自然是个噱头，你可以把它看做房价上升时期的买路钱。今时今日楼市风光不再，业主们又有谁还会心甘情愿地掏这份钱？于是，干脆闹将开来。
　　值得一提的是，房子是在2020年底交付的，当时业主并未对房屋质量提出异议，如今却提出退房，有业内人士分析：＂业主觉得自己买贵了。＂
　　调控不断加码， 深圳楼市已经进入了停滞阶段，二手房、新房市场都不乐观。 近日，深圳多个楼盘公布认购结果，鹏瑞颐璟府524人选1655套房，满京华云著雅庭209人摇号416套房，昔日万人摇的场面再难复现，市场已经明显供过于求。
　　与新房相比，二手房市场更是不济，8月深圳二手房成交套数为2043套，同比下降约81.96%。
　　随着楼市逐渐冰封，深圳已经不止一个楼盘出现了购房者闹退房的情况。这些人有的交了定金，有的交了首付款，而他们申请退房的理由也是五花八门，房屋质量问题、学位纠纷、配套不如宣传效果等等不一而足。但其实，真正的理由归根到底只有一个——
　　价格。
　　在政策管控和金融收紧的双重打压下，深圳房价不断下滑。曾经交着天价＂茶水费＂的购房者们，眼睁睁看着房价一天一个样，心态自然稳定不了。
　　同样作为网红神盘，深圳中海汇德里的业主也在闹，他们认为开发商建设标准＂货不对板＂，因此也提出了退房。
　　去年开盘时，中海汇德里还因为价格倒挂被认为＂买到就是赚到＂，众多买房人抢房时不管不顾，连样板间都没看过就交了定金。
　　02 土拍凉凉，楼市风险蔓延
　　买房人已经体验到了楼市之冷，房企自然更是感同身受。于是，土拍市场也跟着遭了殃。
　　由于高层调整土拍规则，全国原本拟定在7月份集中挂牌的地块被迫延期，多数城市选择在8月份挂牌，并于9月至10月集中成交。
　　各地首轮集中土拍的疯狂场面还记忆犹新，接下来的剧情却已急转直下。在新规则之下，开发商突然变得异常佛系，整个土拍市场更是不断爆冷——
　　福州，成交14宗地块，成交额76.07亿元，另有2宗地块流拍，5宗地块终止出让；
　　天津，61宗地块中19宗停牌，流拍2宗，31宗底价成交，9宗实现溢价，平均溢价率仅0.6%；
　　沈阳，第二批集中供地46宗土地中，只有10宗土地有房企报名；
　　青岛，76宗中有72宗底价成交；
　　成都，成交52宗地块，6宗流拍，成交地块里有38宗底价成交，占比7成左右；
　　杭州，第二批集中供地10宗竞品质地块报名截止，其中有9宗地块报名未达标，提前宣告流拍；
　　……
　　一城更比一城凉，曾经积极拿地的房企大多躺平了。
　　原因无他，无利可图罢了。
　　以杭州为例，10宗竞品质地块有9宗流拍，根本原因就是利润太低。据浙报传媒地产研究院测算， 房企即便是底价拿地，也有5宗地块存在亏损风险，另外5宗地块的利润不超过4%。
　　今年7月，浙江本地房企宋都股份发布公告，宣称放弃5月在杭州竞得的一宗土地使用权，为此不惜搭上了5000万的保证金。
　　房企宁可倒找钱也要退地，已经足以说明市场变局。
　　政策不断加码，房企融资受限，大量货值压顶，中小房企举步维艰，大型房企人人自危。
　　人民法院公告网显示，截至9月22日，今年破产的房地产企业累计294家，平均1天破产1家。
　　破产房企多为中小房企，然而爆雷的大型房企也比比皆是。从闽系房企泰禾到四川一哥蓝光，再到头部房企恒大，房企因为债务压力和经营压力爆出来的雷一个接一个，就跟放鞭炮似的，连环响。
　　舆论对房地产行业及其相关债务方的担忧与日俱增，尤其是关联最为密切的银行业。
　　据上市银行2021年中报数据披露，可能涉及到房地产领域的狭义敞口 （贷款） 中，对公房地产贷款共计7.89万亿，占总贷款比重的6.65%；零售按揭贷款共计32.65万亿，占总贷款比重约27.56%；两者合计占总贷款、总资产比重约34.2%、18.4%。从广义敞口（含表内外非标） 来看，表内非标投资中或有部分资金流向了房地产领域，2021年上半年上市银行非标投资金额共计5.62万亿，占总资产比重约2.55%。
　　而在表外理财中，或许也有一定资金通过非标投资流向了房地产领域。从2021年理财协会数据来看，理财资金中投向非标的规模约有3.75万亿。
　　如今房地产已经成了烫手山芋，不少银行出来表态，称房地产企业对银行资产质量影响有限，极力撇清关系。
　　这滋味，你细品。
　　03 结语
　　野蛮生长数十年的房地产市场，已经迎来拐点——这次是真的拐点。
　　城镇化的进程已经走到中后期，同时，出生人口不断下滑，大众对住房的需求正在下降，三四线及以下城市的房子明显供过于求。
　　房地产行业也迎来了一次降速，三道红线出炉，房企融资受限；对房贷款资金比重下降，辖制资金进一步流入楼市。以恒大为首的大型房企爆雷，也宣告着，房地产的高周转时代正在过去。
　　无论楼市的未来怎么走，房价大涨的梦，都该醒了。