学区房房地产资本与优质教育资源勾兑的衍生商品房

　　#房产大真探# 原创文章作者：益辉（中国基层党建网栏目主编、财经金融评论员、海外控股（中国）有限公司首席经济学家、北京工隆建通智库研究员）
　　＂学区房＂，现代辞海中并没有收入该词条解释。因此，把学区房定性为看成一种神奇存在的优质教育资源房与房地产开发结合衍生出来的商品房，是恰如其分的。学区房，它有市场，能交易，能升值，当我们深入其中，就可以发现它的使用价值、核心价值，更可以窥见其中房地产资本的千疮百孔。
　　近年来，地产商们日子不好过，在＂房地产九限政策＂、＂地不好拿＂、＂房不能炒＂、业主也不好伺候的形式下，学区房似乎成了开启＂教育地产销售＂的救命稻草。聪明的房地产开发商，学会了借力使力，用各种配套资源来为地产增值，发掘新的盈利增长点，比如文化、旅游、健康、医疗等等，地产似乎什么概念都能加，在地产+商业或+康养或+金融等尝试后，均未获得较好突破的情况下，于是，优质教育资源名校+房地产开发学区房玩出了新高度。在房屋设计上，房地产开发商也花样层出不穷，可见一斑。从一份学区房宣传单上看，就有亲子套房、亲子单房、陪读商住房、公寓式学区房等等 。
　　因为，教育首当其冲，涉及千家万户。曾几何时，＂非京籍孩子上学到底有多难＂？教育资源很大程度上被捆绑在了房产、社区和城市之中，它对地产的利润作用十分明显，房地产开发商利用了它，就抓住房地产未来想象。目前TOP20的房企或多或少的都已经进军教育行业。地产界和教育界合作几乎是一种必然，两者之间的合作融合，也并非单纯的场地提供这么简单。各龙头房企开始向运营赛道转换，为客户提供更为优质的城市生活体验，教育资源成为其中的重要一环，而地产资本的涌入，试图构建＂教育+地房产＂发展的格局。
　　随着房地产调控不断加码，很多城市已是＂限购、限贷、限售、限价、限外、限签、限转＂的＂七限政策＂，在严厉调控下，多重受限制的房地产开发商似乎搭上了上＂学区房＂的顺风车，更让一大批炒房者看到＂学区房＂带来的曙光就在前头。
　　纵观上下五千年，学区房似乎古已有之。《三字经》里说：＂昔孟母，择邻处＂。讲的是孟母三迁的故事。对孩子教育的用心程度，孟母可谓为当代家长树立了良好的典范，孟母三迁，选择租住＂学区房＂，完全是为了娃。
　　于是，让现代人的理解是，学区房意味着：买房子，顺便还能读好学校，所以学区房真正的意义是：学区房=＂房子+学票＂。教育是发展的基石，寄托着千家万户对美好生活的期盼和希望。＂学区房＂越炒越贵，学生家长焦虑于＂择校＂＂择班＂ ＂择师＂，这些都是群众热切期盼解决的问题。
　　如何解决这些问题？是办好人民满意的教育，也是各级党委政府、教育部门和所有教育人义不容辞的责任和使命。
　　，中央政治局召开会议，对当前经济形势做出分析和安排。其中关于房地产的表述是：坚持房住不炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
　　房住不炒一直在提，第二句去年也提过了，重点是第三句，这是中央重大会议上，第一次提到学区房，说明学区房炒作的问题已经十分严重了。
　　首先，什么是学区房呢？
　　学区本来是由教育部门根据每年片区入学生源划分出来的一个范围。在这个范围里学生可以通过享受义务教育免试就近入学，这个范围里的房产叫做学区房。学区房一般有以下几大特点：存在一定的入学风险，每学年根据片区入学生源情况有变化。但一些固定片区，变化幅度特别小。学区房一般是公办学校。有户口才能入学，老师素质相对较高，教学质量好，收费便宜。离学校近的不一定是学区房，需要确认上学名额没有占用，确认业主的户口能够迁走。
　　学区房和学位房有什么区别呢？学区房是由政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的，如若业主户口已迁入＂学区房＂，那么其子女可以按规定入读在户口所在地分配的学校，即＂免试就近注册登记入学＂。学位房是孩子在小学及小学升初中时，为了得到该地段相对应学校的学位，而在该学校所规划的学区房内购买房产，以使得孩子得到该学校的学位。
　　两者区别是：学区房保证就读名额，不保证学位，且对入住学区房时间有要求，且学区随政府划分有变动；学位房属于买就送学位，但对学位的年限有一定限制。
　　买学区房有什么好处？能够享受重点学校的教育资源是学区房最重要的优势，因为目前重点学校与普通学校之间的差距比较大，部分名校与普通学校办学条件的差距较大，教师的质量，升学率等其他教学资源，都是有一定差距。
　　学区房位于城市较为发达地带，商业配套、交通配套等都比较完善。买房既要考虑学区，也要考虑衣食住行的方便性，配套学区房很占优势，相对普通住宅而言，学区房房价较高，其升值空间也较大。尤其是名校的学区房，升值保值更强，成交量和租赁量处于较为稳定的状态。学区房一般离学校近，孩子上学方便，家长可以省去接送孩子上下班的时间，平时有学习上的问题，可以随时去学校和老师沟通，因此，不管是什么城市，只要是行情已经启动的地方，涨幅最凶猛莫过于学区房，学区房不仅是城市老百姓衣食住行＂居住房＂，还是一房难求的＂名校学位房＂，更是名校和普通学校、校与校之间的＂门槛房＂，甚至成为房地产开发商的高价拿地高额回报的＂盈利房 ＂……
　　人们不禁要问：学区房的本质是什么？到底是教育资源和房地产开发商貌合神离的配合，使得房地产开发公司越来越壮大，还是房地产绑架了土地资源和名校教育资源，捆绑销售利润越来越高呢？
　　从世界经济横向发展看，学区房发源于英美，本质为＂教育资源＋房产资本＂的学区房，互相联合赚取超额房地产利润。房子和教育可以卡住工薪阶层和老百姓的脖子，房产涨价和教育涨价的套路完全一样，学区房让房产与教育的饥饿营销捆绑在一起，于是，地产金融资本上场，一起玩起了透支了人们未来的债务的模式，＂学区房等于优质教育的＂学票＂，教育地产模式成为了一把镰刀？那么，谁是韭菜呢？正是为了渴望让孩子享受优质教育资源，而被迫买购买学区房的人们，这种套路十分清楚，更不可思议的是，教育部门也是否心甘情愿被地产商绑架。
　　学区房其实并非国内独创，原来全世界都有。国外也有学区房的概念，只不过跟我们的定义大不相同。比如美国，法律规定只要居住在当地学区，属于美国公民或者持有美国绿卡，以及父母持有H1B、F1或J1签证的适龄儿童，就可以免费享受当地的免费公立K-12教育。所以美国也是采取了＂划分学区＂的方法。
　　比如，在加拿大，虽然同样是＂划片入学＂，就比澳洲更＂多变＂。加拿大部分学校都会根据生源情况以及其他一些不确定因素，对入读学生范围的划分做出调整。某些原本归属于学区房的街区，很有可能被排除在外。有时学生太多，出现满员的情况，学生还可能被迫选择去邻近的其他学校就读。所以，国外不仅也有学区房的概念，而且有一定弹性空间。
　　那么，国外学区房，为何不是＂天价＂的呢？既然全球都重视教育，为什么国外的学区房没有＂天价＂呢？因为大部分国家的学区教育经费，基本都来自房屋所有者的房产税款。国外的政府在收取税收的同时，必须履行义务。房地产税总额的一半甚至是60%以上都会用于反哺教育，用于公立中小学的修缮建设、设施设备、聘请教师、开展活动、校车接送等等。
　　比如，在美国，纽约在教育方面的投资占地产税总额的60%左右。公立学校45%的资金来源是当地政府，这其中80%以上是来自于地产税，占所有资金来源的36.5%。国外的学区房，并不是非买不可。比如加拿大，就算不买房子，选择租住，哪怕寄宿，只要能提供具体居住证明，就能入读相应学校。美国相对更严格一点，就算在当地学区拥有房子产权，但并不存在实际居住事实，也是不能入学的。
　　看来，可怜天下父母心是一样的。全球都是因为教育资源的问题，所以才衍生出来了学区房的概念。
　　家长们为了能让自己的子女在社会竞争中脱颖而出，挤入社会激烈竞争的顶尖队伍，因此不惜一切，重金购买学区房，为子女们创造最好的学习竞争环境，争先把他们送进最好的学校。
　　自从我国开放二胎政策以来，新生人口在不断增加，然而，优质学校教育资源却没有大幅度提升。国内各大城市以及国外可直接分配进好学校的住宅区倍受人们欢迎，因此学区住宅区的价格一路飙升，这是房地产开发商之所以勾地，高价拿地，喜笑颜开的真正动力。
　　与一般校区的住宅区价格产生了鲜明的对比，学区越好的住宅区价格越贵，哪怕排名仅仅相差几名的校区，住宅价格，拉开了很大的距离。 现在很多开发商放出的楼盘也是打着学区房的概念来作宣传，往往，普通群众一听到是学区房，争先恐后的掏出几代人省吃俭用的钱，用来购买此房产，再加上开发商饥饿营销的手段，往往造成学区房产稀缺，或者价格居高不下。
　　房地产从来就是经济发展的晴雨表，它牵扯到]100多个行业的生死存亡和发展。房地产捆绑了教育，就像蚂蝗吸入人血，千方百计榨干老百姓血汗钱。因此，好的校区慢慢的变成了富人或者城市老居民的专享福利，而家里经济条件一般，没把房产落户在好的校区内，这些孩子绝无可能踏进那些优秀的学校，即便这个孩子真的天赋异禀。对于普通百姓来说，原本就＂上学难＂，现在更加难上加难。当教育被地产绑架，房地产也就成了教育的一种门槛，有钱者或者运气好，在这个学区购买了房产，才能有机会站在这根所谓的起跑线上。
　　在这样的人为学区房划分规定和恶劣人与人等级之分风气下，很多所谓的好学校逐渐开始被富裕家庭的孩子聚集，他们不但比成绩，也比起了财富。远方亲戚家的孩子，就在当地最好的小学上学。亲戚说，孩子们不但比自己平时的穿着，交通工具，零花钱，甚至比起了自家保姆，也逐渐被养成了追求物质的不好的习惯。当教育被绑架，家长最初希望孩子得到的起跑线，往往就是从学区房开始的。
　　那么，学区房的制度为什么不能自动废除？学区房原本是家长们为了孩子读书用的，很多家长买学区房初衷确实也是为了孩子上学，但没想到却成了房地产开发公司和各路投资者盯着的肥肉，竞相炒作的对象，导致学区房一天一个价，很多真正需要学区房的家长只能望房兴叹了。所以打击高价学区房成为炒作对象，已经刻不容缓。
　　令人欣慰的是，学区房已经引起国家高层领导人的关心和重视 ，学区房带来的一系列入学困难肯定会得到解决，学区存在的不公平、高利润和炒房问题定势必重权打击。
　　近年来，很多地方政府都针对性的对学区房出台一系列调控政策，此轮学区房涨幅过高的，除非是孩子等着上学没办法，后面肯定出台重拳打击，比如专门针对学区房降杠杆，那房价自然有降价回调的可能。
　　近日，北京住建委发布通知，查处了18家中介机构，对炒作学区房的中介机构进行处罚。去年 ，北京教育资源最丰富、学区房最贵的西城区出台＂多校划片＂＂六年一学位＂政策。政策出台时市场普遍认为，＂多校划片＂有房子也不一定能上对应的好的学校，可能会让很多家长放弃购买学区房。六年一学位，导致房子的换手率也相对较低。北京海淀区的学区房是这一轮北京房价涨幅最高的地区，为了打击学区房，海淀最近也出台了新规定，从明年开始，户籍从外省市或本市其他区域迁入海淀去的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。
　　上海不久前学区房也出台了改革措施，对部分市场也有一些效果，主要是浦东的学区房，由于这一轮上涨过高，目前已经在回调中。教育部相关人员表示目前正在考虑实行多校划片，也就是说一个小区被划入了多所学校，即便买了学区房，家长们也无法确定孩子是否能到心仪的学校入学，也就是说买了名校学区房的家长，孩子有可能会被划分入普通学校，而买了普通学区房的家长，孩子有可能会被分到名校，从而弱化购买学区房的作用。
　　2021年3月16日，上海市教委出台了最新高中招生政策改革方案，而且就是专门针对上海学区房的。
　　那么，是否2021年全国会取消购房学位房？目前看来，完全全国取消购房学位房目前没有可能性，但是像北京、上海、深圳等一线城市开启了学区房划分，坚持就近入学的原则，带学区位的房子还是可以购买的，只是有可能没有以前抢手了，为了教育资源平等，教育部才决定开启学区房划分的。
　　单校划片：为一所学校划定一个区域，只要户口在这个区域内同时符合房产规定的孩子都可以进入这所学校。
　　多校划片：为多个学校划定一个区域，户口在这个区域同时符合房产规定的孩子，入学时可以选择多个学校中的其中一所报名。如果该所学校报名人数没有超过其计划招生数，则照单全收;如果超过计划招生数，则采用电脑摇号的方式分配名额，未被摇中的学生将被就近安排到区域内其他还有招生计划的学校。
　　我国24个大城市在2015年全面启动小学、初中＂划片入学＂，包括＂单校划片＂和＂多校划片＂，但大部分地区还是以＂单校划片＂为主，而＂单校划片＂对于遏制＂择校＂的效果并不显著。
　　因此，尽快落实教育部鼓励地方推行多校划片政策刻不容缓。推行＂多校划片＂，即一个小区对应多个小学初中，让买了教育地产的家庭不确定到底能上哪个学校。王定华表示，将通过这种方式为教育地产降温，同时加大查处力度，及时曝光择校现象，把就近入学落到实处。此外，还将继续推进义务教育均衡发展，鼓励有条件的地区试行市域均衡，同时通过学校联盟、集团化办学、划分大学区等方式，迅速扩大优质教学资源。按照现有制度，购买了名校所在教育地产的小孩自然可以上名校；而普通学区的孩子只能上普通学校。但如果实行多校划片，一些买了名校教育地产的孩子有可能会被分到普通学校，而普通学区的孩子则有可能分到名校，买教育地产的作用就被弱化了
　　＂想上好学校，就在那个学区买房＂的口头禅，正是因为名校效应才让学区房价格疯涨，正是名校效应助长了房地产开发商千方百计利用名校拿地和勾地，教育部门的入学政策如果一成不变，客观上是纵容了房地产开发商谋求地产＂学区房＂高利润的意图。
　　值得高兴的是，目前各地政府正在努力加大力度解决学区房带来的一系列关系到老百姓教育孩子的国计民生大问题。目前，一些地方专门针对教育与地产的政策出台后，已经取得了初见成效。多个城市的＂学区房＂价格已经开始止升回落。无论是教育＂学区房＂壮大了房地产，还是房地产通过学区房＂绑架＂了教育，都是互为转换的，总之，关系老百姓孩子的教育切身问题需要教育部门及时调整政策，作出及时的反映。教育培养人才，人才推动社会发展 ，随着教育的发展，随着学区房存在诸多问题的解决，相信一定会有更多更好的、更公平的教育资源呈现，让广大老百姓们子女都能享受到平等和优质的教育。