在快手，穿透房产投资的人口密度法则

　　魏东霞 广东金融学院国际教育学院副教授，研究领域为劳动经济学、城市经济学。对人口密度与经济发展关系议题有密切关注。
　　*本文感谢上海交通大学安泰经济与管理学院陆铭教授的特别支持。
　　＂梅姐在成长＂在快手有1.8万粉丝，她把自己的想法在视频中改编成了歌曲，歌词是：＂大农村，我溜一圈，这烟囱咋不冒烟，大空房子都不住人，全都在城里边儿，年轻人抛家舍业进城打工去赚钱，剩下老人在种地……＂这段歌词非常形象的描述了当下很多农村的景象。
　　它背后是城市与农村买房的抉择冲突。线下决定投射到了线上世界，简而言之，钱该怎么花才更有价值。
　　随着中国城市化进程的不断推进，人口持续由农村向城市转移。2019年，中国乡村人口约为5.5亿人，占比由1978年的82.08%下降到39.4%。这一数字在未来还会进一步下降。与此同时， 2019年中国流动人口规模为2.36亿人，已经连续十年超过2.2亿人。人口向城市尤其大城市转移的趋势还在继续。
　　与之形成鲜明对比的是，由于人口外出，在农村的房子空置率已经高达40%，以后空置率只会进一步升高。然而最近几年，越来越多的人开始用在城市攒下的钱，回到老家农村建房子。回老家建房子已然成为一种潮流、时尚或者是情怀。那么农民该不该把血汗钱用来回老家建房子？
　　透过快手视频，我们看到来自内蒙古赤峰的＂梅姐在成长＂、山东德州的＂明星姜涛＂、陕西西安的＂静姐说房＂等均在视频中均谈及了由于大量人口离开农村外出务工，因此不该回老家建房子的问题。
　　这种农村景象在快手用户＂农村造墅家＂的视频中表现出另一种繁荣与冷清。她在视频中展示了一栋漂亮的农村别墅，＂农村房子盖得大，却没什么东西，只有一楼还有点东西，没人住。＂＂明星姜涛＂在快手有98.4万粉丝，他在视频中展示了自家的房子，却也明确表示＂农村的房子不值钱，即便带院子，也就是值个五六千块钱。＂
　　以上快手视频均指向了一个问题：我们还应不应该回老家建房子？
　　广州房子每平米从3千增值到4万多
　　刘叔是广东湛江人，1990年前后，他只有18岁。因家里四兄弟，生活贫困，为了讨生活，只身前往深圳打工。
　　两年后与同乡的姑娘相识、结婚，后来转到广州开出租车。当时开出租车可以自己承包，收入颇高，生活逐步好转稳定。1998年的时候，刘叔月收入已经过万。要知道那时候150块钱够一个大学生一个月的生活费。
　　刘叔当时确属于＂高收入阶层＂。用他自己的话说，有一种＂财主＂的感觉，出手甚是大方，给晚辈的红包都是百元起步。刘叔积蓄不断增加之后，开始考虑买房置业，他要在老家建房子和买房子之间做出选择。
　　刘婶毫不犹豫，坚持要在广州买房子。他们以3000元每平米的价格，在广州番禺买了一栋超过100平米的大房子，现在每平米已经超过4万。
　　过了几年，刘叔又攒了一点钱，这时候，他又想回老家给父母建房子，更主要是为了在村里炫耀一下。刘婶坚决不同意，双方争执妥协之下，他们在老家镇上买了一栋房子，还算幸运，目前这栋房子升值了20多万。
　　之后刘叔铁了心，无论如何也要在老家给父母建房子。他们兄弟四人合伙在老家建了一栋4层的楼房，总算满足了他们光宗耀祖的虚荣心。现如今村里大部分年轻人都外出打工，他们也只在过年过节的时候回去一下，村里就剩下很多漂亮的大房子和老人作伴。
　　农村空置房子图片来自快手用户@滦平圈
　　透过快手视频，我们可以看到很多人对＂是否应该回老家建房子＂给出了自己的意见。＂李老师说房＂认为外出务工人员不应该回老家建房子，理由有三。
　　第一，很多人回老家盖房子的目的是为了面子。但大部分外出务工人员，虽然有一些积蓄，远远没有达到所谓的＂光宗耀祖＂的程度，大家的首要任务还是赚钱养家。
　　第二，中国城市化进程还在推进，当前依然是人口由农村向城市流动的时候。农村主要是老人留守，年轻人进城打工，年轻人的下一代以后也要进城，农村的房子没人要。而且在农村建房子也要几十万的投资，却很难增值。
　　第三，农村的房子没有配套，比如没有好的教育、医疗，市政基础设施缺乏，服务业不发达，即便理发都要到镇上或县城。
　　因此＂李老师说房＂认为理想的方式是，外出务工人员应该努力凑个首付，在工作地买房子。＂猫哥说房＂＂于老师说房＂ ＂虎哥说房＂ ＂小席说房产＂＂徐冰冰《聊房产》＂ 等等表达了上述的观点意见。
　　但我们在评论区也看到有网友认为，农村的房子可以度假，农村房子住得舒服；很多人有车了，从农村开车去县城也很近；我们要叶落归根，一定要在老家有一处房子。想法不一。
　　刘叔孩子因为读大学原因，都有了广州户口。他自己户口还在老家，保留一点土地。他说将来老了回去种地。当然，他也明白，老家只在他的回忆中，他是回不去了。他在广州已经买了超过15年的社保，老了可以享受广州的退休保障和医疗资源。
　　用他自己的话说，尽管乡下空气好，但没有人聊天，喝个早茶都找不到地方，与亲戚朋友只有见面打招呼说几句，之后便无话可谈。何况，在广州离儿女也近，广州才是刘叔真正的家。
　　广州和农村房价相差大的秘密
　　张叔是刘叔的同乡，也是湛江人。张叔来广州的时间比刘叔更早，因而在90年代，他比刘叔挣钱更多。
　　张叔靠着勤奋肯干，攒够了＂第一桶金＂，决定＂买房置地＂。这时候他既没有选择在广州买房，也没有在湛江市买房，而是毫不犹豫的回老家农村建了一栋大房子，花了近70万。全村人都对张叔竖起来大拇指，张叔当时也是无比自豪。
　　改革开放40多年，我们经历了大规模的人口由农村转移到城市的过程。即便如此，外出务工人员依然在＂春运＂期间，返乡回家过年。这既有对老家父母孩子亲人的牵挂，也有对故乡的浓浓思念。中国人有叶落归根、安土重迁的观念。那么我们是不是应该回老家建房子，哪怕很多人只在春节的时候回去住几天？
　　之后，张叔继续在广州打拼奋斗。斗转星移间，张叔已在广州工作了30多年。遗憾的是，在广州和湛江市他都没有房产，至今他依然在租房居住。张叔儿子到了成家立业的年龄，由于没有房子，一直单身。
　　张叔很想现在给儿子在广州买一套房子，但价格太高，很难实现。老家的房子尽管很大，但大部年轻人都外出务工了，没有人买，因而无法置换。张叔只能跟刘叔感慨，自己错过了最佳的置业机会…….
　　农村房屋
　　我们不禁感慨，刘叔和张叔，他们是中国改革最早的外出务工者。他们近水楼台，伴随着广东在改革中快速发展，他们通过进城务工，赚得了收入，成家立业，养儿育女。他们是改革的亲历者，也是受益者，经历了繁华，收获过成功，晚景却截然不同。
　　他们有钱之后，首先想到的均是安居乐业。因为二人投资置业的选择不同，30年之后的生活差距远大于当初来广州的时候。
　　刘叔现如今生活惬意。他虽然后悔自己当初没听太太的，把在城镇买房和老家建房的钱都用来在广州置业，但是比起张叔内心的懊悔，依然幸运得多。
　　我们不禁要问，广州房子与老家盖房子到如今差异如此巨大的原因何在？这其中的秘密可能在于密度，特别是人口密度。在中国城市化进程快速发展中，人口不断由农村流动到城市，由小城市流动到大城市，且人口向大城市集中的趋势还在继续。
　　房产价值自有其客观规律，密度可能是决定其价值最为重要的因素。广州市的人口密度大于城镇，城镇的人口密度大于农村。所以广州市房产价值大于城镇，城镇的房产价值大于农村。人口密度高的地方，更加有利于经济发展，特别是服务业的发展。
　　当经济进入到服务业为主的阶段之后，可以说，人口密度对于经济发展的重要性更高。密度决定了价值，也就决定了房产投资的回报。
　　人口密度高的大城市
　　如果说刘叔和张叔在30年前的不同选择，改变了其后来的生活。那么时至今日，依然有大把如张叔的人，还在继续将城市辛苦挣来的钱，用来在老家盖房子，却很少住，这就看着让人心疼了。
　　如果仅仅埋怨张叔太傻，太要面子，导致今天的结局，还是太过片面。这其中更为深刻的原因在于户籍制度没有完全放开，以及对外来人口公共服务的歧视。
　　我们使用2017年流动人口监测数据估算发现，近50%的流动人口在流入地城市居住超过5年；20%以上的个体在流入地城市居住超过10年。
　　由于他们没有本地户口，在子女教育、社会保障甚至购房资格方面均存在诸多限制。这也导致流动人口一方面为了提升收入，要在城市务工就业；一方面，为了给自己一个有保证的＂退路＂，不断地把在城市挣来的钱用回老家建房子。
　　如果经济发展水平不断提高，人口持续从农村流入城市的趋势是不可逆转的，那么，未来，农村人口还会持续减少，农村人口密度必然不断下降。
　　回老家造房子的决策，真的要谨慎一点。尤其是那些远离大城市的、交通不便捷的农村，除非有非常好的旅游资源，否则，大概率会出现＂空心村＂的现象，这是不以个人偏好为转移的结果。而城市，特别是大城市，人口密度还会持续上升。这就决定了在老家建房子，未来显然缺乏升值空间。
　　农村人口往外流，城市购买力还会变强
　　张叔现在面临的尴尬境地在于，老家的房子有几百平米大，但是缺乏交易的基本条件。一方面农村人口不断流出，密度不断降低，导致农村住宅缺乏足够的需求；另一方面，现行制度也制约了农村房子的有效需求。
　　根据现行的宅基地制度，闲置的宅基地只能流转给同村其他居民，同村其他居民可能在城市化浪潮中也流向了城市。密度决定需求。张叔很难把农村宅基地进行交易和置换，换取在广州买房的资金支持。
　　反观刘叔虽然在广州也是只有一套房子，但是广州的房子却是可以交易和置换的。刘叔为了儿子成家立业，可以选择把这套大房子卖掉，用卖得的钱，购置一套小房子与老伴儿养老，剩下的钱，再给儿子买套房子。
　　因此刘叔的选择自然比张叔自由得多。
　　过去十多年的时间中，东部沿海地区特别是大城市建设用地供应是受到政策管制的，建设用地供给倾向中西部地区。沿海受限的同时，宏观政策通过政府所控制的资源，大量的支持中西部中小城市、人口流出地发展当地的工业和建设新城。
　　因此大城市房价持续上涨，进一步加剧了个体的购房成本。
　　沿海城市
　　作为第一代外来务工者的张叔，即便拥有了广州户口，现在广州购房依然面临巨大的经济压力。广州作为人口流入地，如果未来能够在人口流入地释放更多的建设用地指标，土地和住房的价格上涨就不会那么快，更多的农民工群体可以在这个地方租房，收入高的可以买房，甚至通过公租房、廉租房解决低收入群体的居住空间问题。
　　刘叔把第一桶金用来在广州买房，每平米3000元左右。之后又在老家镇上以每平米2000元的价格买了第二套房。
　　刘叔广州的房产和镇上的房子，现在价格差在10倍以上。从收入的角度看，20年前，刘叔开出租车月收入已经过万，属于那个时代的高收入群体。
　　时至今日，刘叔的收入依然在万元左右，尤其是去年疫情期间，收入受到较大影响。虽然刘叔收入目前已经稳步提升，去掉成本后，每月纯收入在6000-7000元。
　　据2017年流动人口监测数据，80%以上的个体表示还将继续留在城市。城市由于拥有了更多的工作机会和发展潜力，不断吸引外来人口流入，尤其是汇集了很多高技能高收入者的到来，这也决定了大城市人口密度不断提升的同时，也会拥有大量有足够购买力的人群。
　　透过快手视频，反观农村，人口依然持续外流。这就决定了未来中国农村地区的人口密度还将进一步降低，人口规模还会进一步缩小。
　　密度决定购买力。
　　无论从购买力角度，还是居住价值方面看，在农村建房子的决策都如以上快手视频中所说的，那是不够理性的。而且随着农村地区人口不断流出，教育和医疗等基础设施的建设也很难保证。
　　城市房产的价值与距离学校远近以及是否是学区房密切相关。同样，教育对农村的人们依然十分重要，所以很多农村地区的父母，以及外出务工者，更愿意把孩子送到镇上或者县城读书，这将进一步降低农村人口密度及农村房屋价值。
　　密度对经济发展至关重要，投资更要遵循密度法则。规模伴随着密度，而城市就是规模经济最为重要的体现。城市聚集了大量的知识和技术密集型产业，带来了生产效率的提高，同时汇集了大量高收入的人群，并带来对房产的有效需求。
　　沧海桑田间，中国已经走过了40年的改革开放历程，经济发展取得了巨大的进步。尤为重要的是，这其中混杂着流动者的悲欢离合，酸甜苦辣。
　　不出意外，在人均GDP的意义上，中国在进入十四五时期将步入高收入国家行列。农村人口将持续外出向城市流动。
　　虽然很多用户认为农村房子有自己独特的价值，但是毋庸置疑的是，人口将持续向大城市，特大城市集中。
　　户籍制度改革也将更加深入，作为个体的我们，应该顺应时代的潮流，把有限的资金用在最有价值的地方，收获幸福的人生。
　　编辑 | 石灿 园长 崔晋博
　　策划 | 王嘉琳
　　监制 | 冯存健