卷土重来？美国房价持续飙涨，投资者借道QDII炒房，又在酝酿泡沫？业内人士这样说

　　国内投资者借道QDII去美国＂炒房＂也能获利颇丰。
　　据外媒报道，2021年全球房价涨幅创下了2008年金融危机之前的最高水平，而美国的涨幅也很可观，数据显示，10月份全美20个城市的房价同比上涨18.4%，彭博社认为，受新冠肺炎疫情和奥密克戎变异株的影响，全球房价上升趋势将持续到2022年。
　　受益于美国房价的连创历史新高，相关板块的QDII净值也走出了稳健增长的曲线。数据统计，六只投向美国公寓、工业、办公室等资产的主题基金2021年内平均涨幅达到了28%，不仅超越了大量投资于A股的基金产品，在QDII中也能排名前列。此外，美国即将迎来数万亿美元的基建投资法案的利好，业内人士预计将会对工业以及数据中心等REITs形成更为直接的提振。不仅如此，基建法案的落地也会对美国经济增长有拉动作用，从而支持包括办公室、零售、酒店等REITs的需求与发展。
　　2008年金融危机并不遥远，当下节节走高的行情是否又有＂泡沫＂？业内人士认为，美国居民对房地产的购买更多与居民的收入增长相匹配。尽管房价处于历史较高水平，但主要反映了居民的实际需求，泡沫成分较小。而未来美联储大概率的加息动作将会影响几何？该人士表示，＂总体看，除非美国利率水平调整过于迅猛，否则美国利率水平变化对美国房地产价格影响并不明显。＂
　　美国地产QDII业绩斐然
　　目前，QDII基金的投资标的主要包括股票型基金、债券型基金和另类投资基金。其中，另类投资QDII基金的投资标的主要包括能源（石油、天然气）、商品（农产品）、黄金和Reits等，而年内随着美国经济数据的强劲复苏，资金也大量涌入地产板块。
　　据上周二公布的标普CoreLogic Case-Shiller房价指数（凯斯.席勒指数）显示，10月份全美20个城市的房价同比上涨18.4%；美国全国地产经纪商协会（NAR）的数据也显示，截至去年11月份，美国二手房售价中值今年以来上涨14.5%至35.39万美元，价格涨幅创2000年NAR开始公布数据以来的新高。
　　单户住宅的数据同样强劲，单户住宅售价中值今年以来上涨15.6%至36.26万美元，价格涨幅创历史新高，销售量折合年率至575万套的历史较高水平。近期美国房地产的火热主要由美国南部地区拉动，美国南部二手房和单户住宅价格涨幅超18%，而东北部、西部价格涨幅相对缓慢。下图为过去20年，反映美国的20大城市房价水平的凯斯.席勒房价指数：
　　数据来源：彭博
　　房价的上涨带动了相关股票等资产的回暖，国内的投资者也能通过QDII渠道享受到美国经济乃至房地产的回温。
　　据Wind数据显示，市场中共有6只＂高仓位＂投资于美国房地产市场的QDII，分别为嘉实全球房地产、诺安全球收益不动产、广发美国房地产人民币等，几只基金虽然规模较为较为＂小众＂，投资主题也并非热点，但年内平均涨幅达到了28%，不仅超越了大量投资于A股的基金产品，在QDII中也能排名前列。以诺安全球收益不动产为例，该基金主要投资于发达市场上市的REITs，其中美国市场占了最大权重，近六成，包含各细分种类的不动产行业，包括公寓、工业、办公室、零售、仓储、酒店、医疗、数据中心等。
　　是否有泡沫？业内人士这么看
　　从美国房价曲线可看出，自2008年以来，美国房价在经历了数年的调整后已经连续两年迭创新高，那么问题随之而来：这是不是新一轮的泡沫在酝酿？又是否会在未来某一天再次经历巨幅震荡？
　　掌管诺安全球收益的基金经理宋青认为，金融危机之后，居民对房地产投资更加理性，监管机构也加强对房地产、金融市场的监管力度，美国居民对房地产的购买更多与居民的收入增长相匹配。尽管房价处于历史较高水平，但主要反映了居民的实际需求，泡沫成分较小。
　　事实上，目前市场对于美国股市、债市以及楼市前景的判断仍得＂看美联储脸色行事＂。而近期为了缓解席卷全球的通胀压力，已有多国央行加快了收紧银根的措施，不少已经开始了加息操作。美联储的动向更是决定了全球市场的走势，如果未来迎来意料之外的加息，资产价格或将被重新定义。
　　＂总体看，除非美国利率水平调整过于迅猛，否则美国利率水平变化对美国房地产价格影响并不明显。＂宋青表示。美国房地产价格主要由美国经济增速、居民收入及信心以及人口结构变化等因素影响。
　　回顾历史数据，若将美国利率水平对地产行业的影响分两个阶段看，第一阶段是2000年至金融危机之前，这个阶段美国利率在1%至6.5%间宽幅波动。2001年美国利率从6.5%大幅下调至1.75%，并一直下行至2003年的1.0%，而2001年美国二手房价格涨幅超10%，2002年和2003年价格涨幅分别为7.2%和8.2%。如果仅是观察这几年情况可能会认为美国利率水平跟房价是负相关的关系。但如果看2003年至2006年，美国进入加息周期，利率水平从1.0%上行至5.25%，但是2004年和2005年美国房价仍录得了8.9%和10.4%的涨幅。
　　第二阶段为金融危机之后，美国进入低利率时代，利率水平在2014年以前一直维持在0.25%的水平，直至2015年开启加息周期、并至2018年才回升至2.5%。同样从2014年美联储加息预期升温到2015-2018年进入加息周期，美国房地产价格仍录得了近3.5%的平均涨幅。利率上行并未造成美国房价下跌。
　　宋青认为，美联储货币政策的调整依据深层原因主要是通过评估通胀水平是否合理稳定，劳动力市场是否充分就业。美联储能顺利进入加息周期，更多是反映经济以及居民的收入均在健康增长状态，这些才是影响美国房地产市场的核心因素。
　　＂因此，尽管近期美国加息预期在逐渐强化，一方面我们认为美联储仍会以较为温和的节奏推动加息进程，美国利率水平不会出现过于迅猛的调整，另一方面美国经济增长良好，加息对美国房地产市场影响相对有限。＂