详解新恒大

　　楼市调控还在不断加码，＂房住不炒＂＂三稳＂，包括银行方面实行的两道红线，房地产公司实行的三道红线。叠加疫情等因素，令众多房企感慨，生存越来越难了。
　　尽管去年经历了很多事情，恒大却在专注降负债的一年，业绩保持了持续增长。
　　未来调控的总基调不会变，但如今的恒大，已然拥有了强大的生态优势。随着地产主业持续高质量发展以及多元化产业驶入快车道，一个稳健的新恒大将呈现在投资者眼前。
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　　逆势而上，强者恒强
　　再回看这一年，对房地产行业来说考验的是房企内功，许多企业回款减少、现金流吃紧的同时支出不减。规模房企的发展结构分化也变得明显，恒大、万科等房企的资产规模持续积累，行业地位稳固。
　　即便是在疫情影响下，房地产市场各关键指标仍表现出较强韧性。因为，到了管理红利时代，不同于土地、金融红利时期的野蛮粗放，房企必须向内不断精进、细化。
　　2021年3月31日，中国恒大发布了2020年度业绩。靓丽的业绩数据、持续大降的负债水平，充分显示了恒大＂高增长、控规模、降负债＂发展战略的显著成效。
　　数据显示，恒大2020年实现销售额7232亿元，销售回款6532亿元，营业额5072亿元，净利润314亿元，各项核心指标继续位居行业前列。
　　今年一季度，中国恒大已经实现合约销售额1510亿元，较去年同期增长了2%；销售回款1330亿元，同比增长了17%。夏海钧在业绩发布上表示，中国恒大2021年合约销售目标是7500亿元。这一数字对应的同比增速是3.7%，对恒大来说并不难实现。
　　在新战略的指引下，恒大率先开启＂网上卖房＂颠覆式革命，并借助一系列营销组合拳实现逆势抢跑，由此带来的充沛现金流。
　　恒大副主席兼行政总裁夏海钧提出，随着市场回归平稳，中国房地产行业应该出现两个状况：一是销售价格趋于稳定，不会大起大落，基本稳定在现有的价格体系下；二是房地产整体销售规模，应该会维持在15万亿左右。
　　随之而来的影响，就是房地产开发商们的竞争可以说已经定局。恒大、万科、碧桂园前三的格局基本难以发生变化，三巨头的地位难以撼动。在现在的房地产格局中，头部房企在不断把资源引入到产业升级、技术创新上来。
　　并且，近期大部分房企都开始发布2020年的年报成绩单，各家企业的数据体现出一个明显的市场特征——即便是调控持续加码，头部房企还是能顶住压力逆势增长，这个行业的集中度越来越高，呈现出强者恒强的态势。
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　　新阶段，降负债效果明显
　　从去年开始，随着融资政策的逐步收紧，对房地产的融资监管已经进入到了一个新的阶段，＂去杠杆、降负债＂也成为房企的重要任务之一。这也正好倒逼房地产要变革，要向管理要效率。
　　市场上所谓的＂三道红线＂，它的核心思想就是控制房企负债扩张。具体来看，包括剔除预收款后房企负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。
　　＂三道红线＂监管下，TOP500房企杠杆率有所降低。有数据显示，长期偿债能力方面，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降。
　　此时的头部房企都在寻求一种平衡术，一方面希望释放出房地产行业的能量，同时又尽量调控可能发生的风险。
　　还记得一年前的年度业绩发布会上，许家印宣布恒大全面实施＂高增长、控规模、降负债＂的发展战略，要用最大的决心、最大的力度把负债降下来。
　　因此，业绩持续逆势增长的这一年，恒大降负债的表现同样突出：自去年3月底提出新的发展战略以来，恒大有息负债大幅下降2000亿元。
　　并且，恒大通过引入战略投资、分拆优质资产上市等方式增加权益888亿港元，全面优化了负债结构，实现稳健发展。
　　在业绩会上，恒大还宣布了未来三年降负债目标：有息负债2021年6月30日降至5900亿元以下，2022年6月30日降至4500亿元以下，2023年6月30日降至3500亿元以下。
　　针对＂三条红线＂，恒大计划在2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求。
　　为实现该目标，从年初开始，恒大就打响楼市抢收战，持续升级让利举措，前三个月销售1510亿元，回款1330亿元，为完成降负债目标奠定基础。
　　同时，自2020年3月以来，在未发行一笔境外债的情况下，恒大用自有资金偿还境外债本息591亿元，并计划用自有资金偿还今年到期的所有境外债务，可见恒大的决心。
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　　从＂降负债＂到＂新恒大＂
　　＂三道红线＂背后，是要打破房地产行业传统的高杠杆、高周转推动房价不断正循环增长的模式。传统的扩张模式已经不再适用，如何高质量发展，是头部地产必须直面的问题。
　　降负债和多元化发展，是头部地产企业必须要走的路，恒大＂减负＂成效显著与如今里程碑式的战略转型密不可分。
　　整场发布会的亮点，除了靓丽的成绩单，还有恒大集团董事局主席许家印宣布一个＂新恒大＂的到来——走过25年的恒大，已完成从地产向＂多元产业+数字科技＂的转型。
　　所谓的＂新恒大＂，就是＂多元产业+数字科技＂的恒大。恒大的多元产业，指的是地产、汽车、物业、恒腾网络、房车宝、童世界、健康和恒大冰泉等8大产业。
　　恒大表示，恒大已完成从地产向＂多元产业+数字科技＂的转型，逐步分拆优质资产上市，构筑以固定空间和移动空间为主体的同心多元产业生态圈，通过8大产业平台联动，形成数据闭环，服务数亿用户。
　　外界最为关心的莫过于恒大汽车。据了解，恒大汽车同步研发14款车，已发布9款，将搭载H-SMART OS顶级智能网联系统、宇航级智能座舱和业内最强算力平台，打造＂车家合一＂的智联移动空间。
　　房地产企业转型造车能达成这种成果，很大程度上得益于恒大独到的战略眼光和强大的执行力。相比技术上的进步，这种基因以及背后的规模支撑更为重要。目前新能源汽车的市场占比小，其背后的潜力也将被无限放大。
　　最关键的是如何建立一个完全不同于房地产开发的研发-制造-销售-品牌体系。如今，恒大汽车全球布局十大生产基地，天津、上海、广州基地已启动试生产调试。截至目前，恒大汽车已累计投入474亿元。
　　新能源汽车全产业链布局，这也为恒大房车宝带来庞大的独家销售资源。在新居住时代，房地产会逐步从制造向服务转型，由此也便可理解房车宝的长期价值。
　　夏海钧表示，房车宝直接对标贝壳，2020年底平台交易规模达到2.2万亿，和贝壳基本持平，计划今年上市，培育成为线上线下的最大的房车交易及服务平台。
　　恒大顺应的是时代潮流。无论是恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、童世界甚至恒大冰泉，瞄准的均是拥有巨量空间的蓝海市场。
　　此前提及的，恒大权益融资合计888亿港元，就包括了恒大物业集团有限公司引战235亿元、上市募资140.8亿元，恒大汽车两次配股300亿元，中国恒大配股43亿元，恒腾网络集团有限公司出售股份6亿元，房车宝引战163.5亿元。
　　此外，恒大还重新启用冰泉这一农副业务。恒大在业绩会上透露，已经购回恒大冰泉49%股权，计划打造成消费服务新平台，目前正在筹划上市。
　　从战略转型看到恒大眼光还是很独到，且执行力也强。真正成功的企业，不仅在其发展之路上顺应时代大势，同时还时时刻刻秉持一套清晰、简洁、深刻的企业理论。
　　正如许家印在业绩会现场的所言，＂恒大的多元化产业，不是说突然从天上冒出来的，而是通过十几年不断的努力打造出来的。＂这充分显示出了，恒大不是打无准备之仗的企业。