当前行业及房企面临的问题

　　一、信心缺失下的负反馈机制已形成
　　政策下达存在时滞且层层加码，出现矫枉过正：需求透支、信贷收紧、二手房指导价、房企暴雷及房产税预期影响下房地产销售市场急转直下，房企三道红线两个关注、银行两道红线、土拍严查资金来源、债务发行受阻、美元债大跌影响下土地市场一夜入冬。
　　当前负反馈机制形成，若无外力难回正轨：当前行业已形成＂销售下行-房企资金趋紧-投资收缩/评级下调或违约-金融机构＂惜贷＂-购房者预期悲观-销售进一步下行＂的负向循环，若无外力打破，由此导致的连锁反应可能引发行业更大的流动性风险。
　　二、行业暴雷的系统性影响逐步显现
　　房地产行业产业链长，涉及部门多，目前已出现下游行业交叉违约、银行坏账增加、政府财政紧张等连锁反应。
　　房企出险，首先会影响建筑公司，比如江苏苏中建设、南通六建、南通三建就因为恒大的问题出现了诉讼、纠纷甚至破产等问题，而建筑公司又会影响对应的材料供应商，像钢筋、水泥、玻璃等等。其次会影响为房企提供服务的乙方机构，包括设计院、策划咨询、广告、代理商等，像贝壳三季度的收入就下跌了11.9%，成交额下跌20.9%，经纪人减少3.3万人，多城市出现＂关店潮＂。再次会影响政府和金融机构，政府收入减少导致公务员开始降薪，金融机构不良贷款率上升进而导致房企融资进一步两极分化。最后则会影响最终的购房者，就又波及了交付、物业、装修、中介等领域，而购房者不仅可能是上述受影响主体的从业人员，还有可能在银行购买了出险房企的理财产品，而这些理财产品现在都已经不值钱了。所以整个行业、社会、经济的风险在不断累计，需要大家提高警惕。
　　三、房企＂断臂求生＂，自救效果恐不及预期
　　降价销售：1月10日，金科推出6.3折内部购房价；荣盛2021年11月-2021年1月在多城市均启动降价，成都时代天府降价3700元/ （降幅16%），汉中滨江悦府降价2000元/ （降幅29%）；房企上演夹缝中卖房，多地上演＂一边在降价维权，一边在成交砸金蛋＂的奇特场面。
　　降价影响：竞争性的销售策略在市场下行期不仅收效甚微，而且还会对市场、对信心造成较大的伤害，不少优质房企的项目也受到了出险房企降价的影响，特别是在三四线城市的项目，行业竞争逐渐演变为＂比谁活得久＂。
　　出售资产： 1月6日，银行告知一大批优秀房企，针对出险房企的承债式收购，相关并购贷款不再计入＂三条红线＂相关指标；1月8日，广东省政府召集多家房企开会，为国央企收购出险房企项目牵线搭桥；近日，世茂出售上海南京路世贸广场（年租金收入超2亿）。
　　预期效果：①出险房企多为高杠杆房企，很多项目早已资不抵债（比如世茂山东三四线项目，资产实际价值2亿，估值做至3亿，实际融资2亿）；②出险房企项目大多位于三四线下沉市场（比如荣盛华北三四线库存占比60.4%，佳兆业珠三角三四线库存占比63.1%），当前三四线市场已出现大幅度下跌，即使折价转让也未必有吸引力；③出险房企一二线项目多为高点获取，且叠加限价等因素，项目开发难有利润；④并购贷款不计入＂三条红线＂仍需出台文件予以明确，仅银行口头通知无法产生实质效果。
　　四、预售资金监管升级，进一步加重房企负担
　　防风险，保民生基调下，地方政府纷纷加大预售资金监管力度，杭州、南宁等地更是上线了预售资金监管账号查询功能。融资受限的同时，房企在回款端再次遭遇＂重锤＂。
　　亿翰智库对50家监测房企2021年半年报数据进行模拟分析得到：
　　原始值为：现金短债比 1占比为96%，净负债率 100%占比为88%。
　　假设合同负债监管比例提升10%，则现金短债比 1占比为78%（减少18%），净负债率 100%占比为70%（减少18%）。
　　假设合同负债监管比例提升20%，则现金短债比 1占比为48%（减少48%），净负债率 100%占比为48%（减少40%）。
　　建议有针对性地放松对优质房企、优质项目的资金监管比例。
　　五、2022年房企到期债务偿还压力仍然巨大
　　根据中国指数研究院的监测结果，175家房企2022年偿债金额合计6881亿（海外债3412亿，信用债3469亿），其中1季度需偿还1835亿，2季度需偿还1607亿。房企流动性危机仍未解除，暴雷或将持续。
　　六、需要由上位部门出具更有力的托底政策
　　房地产调控有五大顺位部门，调控效果依次递减：央行（调整水龙头） 自然资源部（调整供地） 发改委 财税 住建部（需求端干预）。
　　本轮调控的超强＂药效＂来自于央行和自然资源部，在负反馈机制形成的前提下，单靠住建部的常规调控已无法达到提振市场的效果：多孩补贴效果有限（1月10日任泽平称不要指望90后和00后生孩子），限价及二手房指导价松动对市场修复效果较弱。
　　市场恢复难有大的行情已成共识，即使修复也将始于核心城市且市场供求健康的区域，很多库存大的区域或市场基础薄弱的下沉市场或已无修复可能，因此，如需快速重新建立行业信心，走出市场颓势，则需上位部门出具更有力的托底政策。
　　七、需要建立更良性的市场竞争机制
　　有效竞争：过于充分的竞争会使企业和经理人做更多的＂一锤子买卖＂，适当地提高竞争门槛，有利于引导参与者追求更为长远的利益，特别是像杭州这样的品质之城，更应该对本土有匠心精神的房企进行一定的支持，可以借鉴上海的打分机制，给本土优秀房企更高的评分。
　　利润保障：杭州第三次集中供地热度迅速恢复的原因还是基于政府的真实让利，供应地块主城区占比较高，且设置了更为丰厚的利润空间，企业经营的唯一目的就是盈利，有利润保障，才能安心做好产品。
　　征信机制：建议尽快建立全面的房企征信体系，不再单单局限于资金等维度，可扩充物业服务、产品质量、供应商关系、行政处罚、员工关系等内容，引导房企注重声誉和口碑，形成正向反馈。
　　八、加快出台保障房建设市场主体参与机制
　　根据《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》，杭州十四五期间将力争建设保障性租赁住房33万套（间），且中央也鼓励市场主体能够积极参与，但目前尚未出台市场主体参与的相关制度文件，作为市场主体（特别是民营房企），怀抱取之社会、回报社会的初心，也希望能够发挥自身的优势，协助解决大城市住房问题，为满足人民群众美好生活需求贡献力量。