房地产救市政策思路的彻底转向，对购房者意味着什么？

　　在中国房地产市场，调控紧缩与政策宽松是如影随形的孪生子。楼市过热即紧缩，下行必救市，救市必上涨已经成为惯性思维。在本轮特别又凛冽的地产寒冬里，昔日屡试不爽的经验套路纷纷失效，从开发商到购房者都到了认知重塑的时刻。
　　国庆长假前夕，房地产再现重磅宽松政策
　　国庆黄金周前最后一个工作日，财政部、税务总局、央行、银保监会在24小时内接连发布三项重磅楼市政策。尽管因长假原因，政策消息被节日气氛有所冲淡，但其对当前房地产市场必将产生积极深远的影响。
　　9月29日-30日全国重点房地产政策
　　管理层24小时内三箭齐发，出台的一项税收政策和二项信贷政策，涉及贷款利率、购房税费和公积金利率调整。 政策内容均有利于降低购房成本、提振市场信心，对促进市场活跃度和流动性，推动房地产销售企稳和健康发展有积极意义。
　　本轮地产扶持政策反映出管理层稳信心、稳预期，进而稳地产、稳增长的调控宗旨，给人的感觉是力度大、范围广但针对性强。三项政策为楼市疲软期入市的购房者托底减负，最直接受益者就是买房/换房者。同时，受市场下行冲击严重，救市子弹基本打光却难阻房价下行的众多二三四线城市，也获得了腾挪喘息的空间。
　　根据差别化住房信贷政策要求：＂2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。＂
　　按照＂因城施策＂原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，央行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。这对陷入弱市泥沼中的广大三四线城市而言，无疑是一个福音。
　　全国70城6-8月份新房价格指数环比和同比涨幅均为负的城市
　　数据来源：易居研究院
　　数据来源：易居研究院
　　根据易居研究院提供的数据显示， 国家统计局70个大中城市房价指数数据中，有23个城市符合此次央行新政要求。 其中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳，三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。此类城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。
　　所有一线城市和大部分新一线城市均不在新政受益名单中，管理层精准调控，抑强扶弱的政策用意体现得十分明显。
　　从＂大水漫灌＂到＂精准浇注＂，房地产调控思路彻底转向
　　政府层面赶在国庆长假前，出台三项楼市优惠政策，鼓励客户大胆入市、为市场保驾护航的良苦用心昭然若揭。 虽然处在史上最漫长低迷的行业调整期，但从年初至今的国家房地产宏观政策始终目的明确。与以往历次市场下行期相比，国家对房地产的调控思路有根本性转向。
　　房地产市场化二十多年来，真正的楼市深幅调整主要发生在2008年，2014年和始自去年的本轮下行期。这三次调整期，全国商品房销售额和均价都进入负增长区间。
　　2008年的楼市调整期恰逢全球金融危机爆发，政府出台了四万亿的宏大投资计划，再加上多轮降准降息和大力度购房条件松绑，使市场很快就止跌回升。
　　2014年房地产下行期与本轮调整期一样持续时间长，房价普跌、滞销严重。政府救市手笔，除了常规的金融信贷和降税减负措施外，印象最深刻的就是棚改货币化政策。凭借棚户区改造和去库存政策，开启了全国城市房价最猛烈的一波上涨行情。
　　2008年和2014年楼市下行期，政府救市特征是直接的全行业强力刺激和普惠性放水。四万亿和棚改是最鲜明的两大标致性招牌。正是靠这两大核弹级政策，使深陷调整中的全国楼市立即亢奋勃发，开始一往无前的上升。
　　从去年全国房地产深幅下跌以来，要求政府强力救市的呼声络绎不绝，其对标参照就是2008年和2014年的放水措施。但是，今年以来的楼市宏观政策，大众有目共睹，尽管刺激政策密集出台，开发商和投资者期待的抬轿子红利始终未见踪迹。
　　2022年＂12万亿救市计划＂
　　基于经济和房地产均进入严重失速阶段，上半年国务院常务会议上出台了＂12万亿救市计划＂。当时就有媒体摇旗呐喊，似乎四万亿救市的好梦重温。接下来7、8、9月的房地产销售形势，不说也罢。 今年国家的救市计划重点在扶助实体经济和帮困小微企业及居民个人，几乎没有直接针对房地产的红包利市。虽然，房地产由于庞大的产业链，救市资金通过间接传导也能滋润到地产业。但与当年楼市直接大放水的强心针相比，效果有天壤之别。
　　通过中国房地产三轮最深幅调整期政策对比，可以发现国家对房地产宽松政策思路的根本转向，即由全行业的＂大水漫灌＂向针对性的＂精准浇注＂转变。从对房企的直接输血到主要面向购房者的托底减负。
　　托底式救市政策、不同城市的差别化行情，对购房者意味着什么？
　　纵观近年来国家对房地产的权威表述，＂ 房住不炒 ＂和保持＂ 房地产平稳健康发展 ＂是两大核心主题，也是地产业所有政策制订的原点。
　　房地产是国民经济支柱和财政收入的主要来源，明明全行业深陷史无前例的危机中，政府宽松政策仍然温和有节制、管理层坚持不搞大放水，都可从中找到根源。
　　从9月30日的财税、信贷新政可以看出，国家对房地产的扶持重心由供给侧向需求端偏移已成趋势。以往为了拉抬成交，为房企托市、创造需求的刚性救市手段早已淡出，现在的各项优惠措施落脚点都指向普通购房者。
　　从房企到客户都需适应政府宽松政策方向的改变。 未来国家将始终保持房地产平稳健康发展，不会允许房价和成交量长期过度下跌，但也不会为了短期利益而吹大楼市泡沫。 对房企而言，曾经的打鸡血式救市红利不会再有，市场的优胜劣汰将是终极考验。而对广大购房者，宽松政策的转向其实是长远利好。
　　从保交楼、减税费、到降低房贷和公积金利率，今年政府的宽松主线，主题是减轻购房负担，彻底封杀楼市继续下行空间，给买房者吃下定心丸。同时，买房者看待楼市的思维观念也要应时而变。 政府救市政策思路的转变，意味着以前政策放水、房价大涨，客户恐慌性跟进的买房景象将不复存在。
　　未来，中国房地产市场平稳发展，各地城市差别化行情将是主旋律。 政府派给居民的购房红利是有时间和条件限制的，早享受、早获益。再用老眼光去等待所谓全面翻红的反转信号，将错过自身利益最大化的置业机会。从长远角度来看，现在就是楼市历史性底部区域，任何时候买房都是好时机。（申明：本文非投资建议。凡转载本头条号原创文章，须注明＂转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章＂，否则视为侵权并被追究责任。）