不一样的股票牛市令人生厌的地产牛市

　　12月16日，中央经济工作会议通稿终于落地，核心要点有两部分：
　　一、对当下的经济研判很悲观；
　　二、重点工作在于内需 。
　　会议指出，当前我国经济恢复的基础尚不牢固， 需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大 ，外部环境动荡不安，给我国经济带来的影响加深。
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　　一是着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入， 支持住房改善 、新能源汽车、养老服务等消费。
　　三重压力、内需、住房等关键词又把我们的思绪拉回2008年底的那次中央经济工作会议。
　　为什么在经济压力较大的时候，地产行业至关重要呢？在三重压力叠加的情况下，地方政府没有钱，居民也没钱，只有银行有钱； 然而，只有地产属于银行有钱就能搞起来的行业 。所以，千头万绪那个头还在地产，银行的钱出来，居民收入，政府收入就起来了，别的行业也能搞了。
　　也就是说，经济压力一般大，货币政策就成；经济压力特别大，得靠地产稳住和扩大内需。
　　正因为如此，重磅会议落地后，大家对地产的讨论多了起来，大有一副地产牛市要来的架势。
　　我们姑且不去讨论地产牛市会不会来，我们先去看看地产牛市来了会怎么样。
　　如果你拉来十个股票投资者调研，十个有八个 特别厌恶地产行业 。对，股票投资者极其厌恶它。
　　在一些微信群里，对地产行业的口诛笔伐就没有中止过：
　　地产起不来，绝对起不来！
　　问他们为什么，答案五花八门；然而，其他行业并没有这样的遭遇，这意味着地产行业自有其不同之处。
　　2017年是典型的地产牛市 ，那一年的关键词是棚改货币化 。
　　那一年的股市是结构性牛市： 上证50指数上涨27.19%，创业板指却下跌了9.81% 。
　　从2017年的历史规律来看，地产链景气，使得价值股走牛，成长股承压。
　　然而，经历了3年的成长股牛市，成长股投资者占了很大比例。既然地产链复苏会带来成长股熊市，那么，别人画圈圈诅咒地产就不足为怪。
　　从这个角度来看，＂地产起不来，绝对起不来＂就像一句许愿，它的真实含义是—— 成长股熊市早日结束 。
　　那么，股票投资者是担心经济复苏，抽走股市的流动性吗？并不是！
　　2020年我们也经历了一波经济复苏，但是，股票投资者们玩得很开心，大家不排斥经济复苏。
　　如果更细致地对比2017年和2020年，我们会发现，二者的差别在于驱动行业——2017年是地产牛市，然而，2020年是制造业牛市 。
　　历史只会告诉我们是什么 ，但却不会告诉我们为什么 。
　　屋子里的大象——二手房市场
　　我们的二手房市场太大了，交易活跃度的变化会导致其锁定的基础货币量大幅波动，从而，对系统的 剩余流动性 产生显著影响。
　　然而，最麻烦的是，二手房市场活跃只是一个 前提条件，并不会对经济景气度产生显著影响 ，更不会提升股票的EPS，所以，这部分流动性算是——肉包子打狗有去无回。
　　只有把这个市场填满了，让一手房销售起来，流动性和景气的互换效率γ才提高到正常水平。
　　不得不说，二手房市场极其重要，但又在大家的盲区里，就像屋子里的那头大象。
　　最后的结果就是， 投资者希望经济复苏，但又极其痛恨地产行业驱动的复苏 。根子就在于二手房市场活跃起来会吞噬剩余流动性，却吐不出什么景气度出来。
　　房住不炒的紧箍咒
　　无论是潜在的通胀压力，还是房住不炒，都意味着2015年之前的那种 粗放的模式 是不可能的。
　　多投放的基础货币N会优先冲到货币流通速度最快的市场，而不是其他市场，所以， 货币宽松是不可能的 。
　　不难发现，在粗放模式下，水牛也是有可能的。虽然地产牛市的γ低，但是，央行可以增加N的投放，依然可以做出 水灵灵的牛市 。
　　然而，房住不炒 排除了这一个选项——在刺激地产的时候，央行增加基础货币投放 ，这个角度才是对房住不炒 的正确认知。
　　事实上，房住不炒是在 2016年底 的中央经济工作会议首次提出的。2017年我们搞棚改货币化，去三四线城市的库存。
　　房住不炒+棚改货币化 ，构造了一个极其特殊的宏观环境：基础货币N增速低，景气转换效率γ也低 ，于是，就有了2017年那干巴巴的地产牛市 。
　　地产牛市可以水灵，关键看有没有房住不炒。
　　现在来看，紧箍咒还是有的。
　　站在成长股的角度， 房住不炒是个双刃剑，短空长多 。2017年是利空，但拉更长时间看，它是利多。
　　如下图所示，房住不炒之后6年里，一线城市的房价真没涨多少， 平均而言没有跑过社融增速 。
　　水都跑哪里了？在成长股里。 成长股在2019年以后迎来了一波超级大牛市 。
　　结束语
　　综上所述，我们可以得到以下结论：
　　1、成长股选手对地产行业的普遍厌恶是有道理的，恰恰反映了某种客观事实；
　　2、厌恶并没有用，我们得探索清楚背后的规律，做出正确应对；
　　3、股市是实体经济的晴雨表，不过是个哈哈镜；
　　4、地产牛市和制造业牛市的不同在于景气转化效率γ；
　　5、之所以地产行业景气转化效率γ低，是因为有个二手房市场充当吞金兽；
　　6、之所以地产牛市干巴巴是因为房住不炒，它限制了央行的基础货币投放节奏；
　　7、房住不炒短期对成长股不利，长期对成长股有利；
　　8、新生态下，成长股熊市惨烈，但熊短牛长；
　　9、对于成长股选手，实在当不了杜兰特，就南下吧；
　　10、千万别抄2020年；
　　11、未来低成交量，低换手率是常态，一定要多低吸，少追高；
　　12、对于结构性牛市，一定要当熊市来做，降低预期；
　　13、做债的其实都是成长股选手；(沧海一土狗)