房企偿债高峰将至，躺平还是再挣扎一下？

　　（文/张志峰 编辑/马媛媛）曾经风光无限，吃尽了时代红利的一众房企，一年间倒下过半。
　　6月13日，四川房企领地披露一笔美元债交换要约。加之早前爆雷的蓝光，川系上市房企集体告急。
　　见微知著，全国各地的民营房企，除却龙湖、碧桂园等极少数之外，均深陷流动性危机之中，不少房企为避免实质性违约而进行展期、交换要约等措施短暂续命。但融资问题未实质解决，可以预见的是项目停工、欠薪裁员、销售停滞，进入恶性循环。
　　新的融资渠道并未完全向民营房企开放，新房销售市场仍在下行，新的偿债高峰却已经悄然而至。
　　据市场机构克而瑞地产研究中心统计， 6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，约占下半年到期量的61%。其中民营房企还债压力尤甚，近两月整体到期债务约1178亿元，占总规模的67%。
　　展期，变相展期，二次展期
　　在此情形下，各大房企不得不各显神通，展期和交换要约成为最常见招式之一。
　　近日，刚刚接替恒大TOP3席位不久、销售规模超5000亿元的民营房企融创中国一笔6月13日到期的境内债＂16融创05＂展期方案获持有人表决通过。该笔债券发行规模23亿元，余额为14.4亿元，当期票面利率7%。
　　按照最终展期方案，该债券于原到期日一次性兑付当期利息；本金展期两年至2024年6月13日，每半年兑付一次，兑付比例分别是10%、15%、20%、55%；展期期间，新增利息将利随本清。融创还以海南三亚融创海棠湾项目公司股权质押增信。
　　据中金公司日前统计报告，2022年前五个月，房地产已展期境内债共22笔。若将时间线再向前推半年，则展期境内债则达46笔，其中延迟一年及以内兑付的占65%。
　　此外，亦有不少房企展期条件无法通过，向投资人提出交换要约，即以现有票据交换为新发行票据，调整付息间隔即票面利率，以达到变相展期目的。
　　克而瑞数据显示，截至6月初，房企今年共新增发行了26笔美元债券，其中16笔为要约交换，占比61.5%。
　　就在领地之前不久，大唐地产刚刚完成一笔票面利率12.50%，本金2.83亿美元的境外债交换要约；再如更早之前的正荣地产，一口气被接纳了5笔票据交换要约，发行本金总额7.29亿美元。
　　有行业人士向观察者网指出，投资人同意展期或交换要约，实际上也是无奈之举。房企巨额债务压力下，优质资产大都处于抵押状态，如强行向法院申请破产清算，最终费时费力，且收效甚微；而投资人对展期能够提高容忍度，亦表示其更愿意抱着共克时艰心态，相信市场和企业。
　　需要指出的是，上述人士补充道，行业销售并无明显回暖迹象，房企现金流迟迟得不到改善，这一轮偿债高峰压力之下，恐将有更多房企加入展期之列，而此前已展期的债券仍不可避免出现实质性违约或二次展期，在这样的背景下，投资人容忍度将会降低。
　　一手引战投，一手卖资产
　　尽管展期可＂以时间换空间＂，为企业续命，但假如房企就此＂躺平＂，一心静待市场回暖，恐会彻底惹怒债权人，加速自身消亡。
　　事实上，绝大多数出险房企也都在尽力为＂自救＂而忙碌。
　　典型的自救措施无外乎积极引入国企等战略投资人、变卖旗下优质资产以及与债权人协商谋求重组债务。
　　首先，＂引战＂似乎是最直接帮助企业走出困境的办法，特别是引入国资。但同时也是最难的，背调、入股比例、标的价格协商等无不需要耗费大量时间与人力，且缺钱的房企太多了，先救哪家、后救哪家、不救哪家都是问题。
　　几乎所有爆雷房企的应对方案中，都会有一句＂正在积极接洽、引入战略投资人＂，但截至目前，成功落地的仅有华南城和建业两家。
　　5月16日，华南城公告称，特区建发认购事项正式完成，公司向特区建设发展控股有限公司（特区建发间接持有的全资子公司）发行及配发33.5亿股新股份，认购事项所有先决条件均已达成，华南城已收到特区建发支付的相关款项。
　　这意味着，深圳市属国资企业特区建发正式成为华南城单一最大股东。
　　6月1日晚间，河南最大的开发商建业地产亦传出喜讯。河南省政府旗下河南省铁路建设投资集团子公司拟受让建业8.6亿股公司股份，占公司全部已发行股本的29.01%，一举成为仅次于胡葆森的二股东，代价为最高每股0.8港元，较6月1日收盘价溢价约23.1%。
　　同时，还将认购建业发行的本金不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。
　　其他如粤系的奥园、渝系的金科等，尽管不断有国资洽谈入场的消息传出，但结局如何还是未知数。
　　其次，房地产作为重资产行业代表，卖资产也是企业自救的常用手段。
　　据不完全统计，截至6月中旬，北京、上海、重庆等产权交易所房地产项目公司股权挂牌明显增长，叠加上市房企公告，项目公司股权转让的数量达到了66个，其中上市房企共发布20余笔子公司股权转让公告，涉及交易总价超170亿元。
　　此外，一直被房企视作未来出路的物业板块，还未享受到所谓的＂管理红利＂，就被纷纷堆上货架。
　　仅2022年就已有禹洲、中南、中梁、佳源等至少4家规模房企出售物业公司，涉及交易总价约67亿元。加之去年蓝光、富力、当代等企业，物业似乎成为房企遭遇现金流危机时不得不断掉的＂臂膀＂。
　　行业受到多重因素叠加影响
　　尽管一众房企忙于＂自救＂，但这场整个行业的流动性危机，所带来的项目烂尾、员工降薪甚至失业、投资者血本无归等等伤痛一时难以抚平。
　　有不少观点认为，目前全国范围内国资洽谈入股民营房企事宜都在进行中，河南国资委之所以后发先至，果断出手接盘建业，很大程度上与郑州等地高频触发烂尾事项有关。
　　即便如此，建业之后，仍有如正商、康桥、永威、绿都等众多中小房企等待救援。
　　无独有偶，近期关于西安、长沙等多个二线城市烂尾楼频发的消息都甚嚣尘上。
　　值得注意的是，从房企出险后的表现来看，还有不少鱼目混珠者。
　　有房企人士向观察者网指出，不少已获展期企业，仅仅高调宣称＂保交付＂，却不愿意折价卖子，或让出企业控股权引战，就是想以拖待变，期望行业回暖时能全身而退，实则与＂躺平＂无异。
　　业内有声音表示，此轮行业危机主要因为经济整体下行，政府调控收紧，拟或是疫情反复等外部因素。不过更多人认为，究其根本是房企自身不够＂健康＂，导致多重因素叠加在一起，才令企业陷入负面循环。
　　要知道，此前行业高周转模式下，房企的开发逻辑是只拿10%的启动资金，其余90%都是负债，开工后工程款为供应商垫付，待到项目四证齐全之后，再向银行申请开发贷，替换掉前融资金。拿到地后，迅速开发完成，再去拿下一块地，雪球越滚越大。
　　在此情况下，房企进入借钱、拿地、再借钱、再拿地的循环中，也就自然形成了债务驱动、资本为王、追求规模、追求速度的赚快钱模式。
　　因此，有分析人士向观察者网表示，目前无论是预售资金监管制度，还是提高房企保证金、强制要求房企只能以自有资金拿地等制度安排，看似在加速行业危机，逼迫房企自救，但从长远来看，实则是意在出清风险，待渡过楼市下行周期，将大大有利于未来行业健康发展。
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