圆通老板夫妇在房地产打个酱油，你们却说快递巨头抄底产业观察

　　当一些龙头房企明显转攻为守、今年已停止或放缓拿地节奏的时候，圆通老板喻会蛟夫妇近日却举资13亿元在浙江嘉兴高调拿下一幅地块。
　　与过往重仓产业用地和商服用地的行为有所不同，圆通这次以底价摘得的这块地规划用途为住宅用地，出让面积达8.7万平方米，建筑面积为17.4万平方米，容积率1.2-2.0，虽然须配建18个班级的幼儿园等，但成交楼面价仅为7575元/平方米，低于旁边地块。
　　快递老板抢滩房地产在国内早已不是新闻。包括＂通达系＂和顺丰、京东物流、苏宁物流在内的知名物流巨头企业，此前在地产领域均有零星涉足，但多是通过与政府勾地或在招拍挂市场公开竞争的形式拿地，瞄准的对象亦多为工业仓储用地和商服地块，主要用于自建物流园区、转运中心等，目的是满足自身业务运营的需求。
　　桐韵家园效果图。资料图片
　　当然，快递老板也不是没有盖过商品房，即便这种行为在外人眼里看来充其量只是＂打个酱油＂。譬如，圆通此前就已经与融创牵手，在杭州桐庐开发了融创圆通•圆尊府，今年正式开盘销售。中通、韵达在桐庐县的富春未来城，也分别参与开发了＂中通蓝城＂和＂桐韵家园＂。值得注意的是，韵达的＂桐韵家园＂也是与融创合作的。
　　圆尊府效果图。资料图片
　　与圆通、中通、韵达一开始就发力重资产运营的模式不同，顺丰和京东这两位老大曾尝试以轻资产的方式抢滩这场地产＂盛宴＂。2021年5月，顺丰成立房托基金，在港交所正式挂牌交易，成为香港房地产信托基金市场首个物流REITs，同时也是首个非地产快递企业赴港发行REITs。在疫后地产电商突起的背景下，京东也试图借互联网切入房地产的方式，来投资互联网售房平台，与贝壳一决高下。值得一提的是，苏宁虽然在规模上不能跟京东和顺丰比，但2019年5月，苏宁物流也与深创投不动产联合发起物流地产基金，目标总规模为300亿元。
　　但经过实践后，在快递物流产业＂要风得风、要雨得雨＂、占有绝对优势地位的巨头似乎慢慢也发现，还是以产业导入的方式与政府勾地更划算。而在他们之前，家电龙头企业格力、美的已经打了很好的样，特别后者创立的美的置业，早已成长为年销过千亿元的上市公司。即使在房地产行业本身，万科、恒大、融创、世茂等一大批龙头在发展跨界地产业务上，也早就开辟出许多新航道，譬如文旅地产、医疗地产、养老地产、体育地产、娱乐地产、智慧地产，等等。作为物流企业，在这一块更加是无师自通，因为搞物流本身就需要依赖庞大的仓储和转运空间，因而，在地产领域的投入，可谓一石双鸟的事。运气好的话，还可能打下很多鸟来。
　　在这方面，京东的手法显得颇为老辣。事实，早在五年前，京东就已成立房地产事业部，宣布正式进军房地产领域。2021年6月，京东联手深圳地产商卓越在上海市中心拿下一宗重磅商住办地块，成交总价高达99.1亿元。仅过了一个月，
　　其又与广州花都区政府签署协议拿下1000亩土地。按照规划，这块地将用于开发京东（大湾区）智慧城，分10年长线开发，主体为仓储物流园区，当然，还包含近几年非常流行和受欢迎的先进制造业产业园、商品集采集散基地和康养社区。除此以外，京东近年在北京也有拿地，项目名称也非常时髦，一宗用来建智能产业园，一宗用来建智能电商园，而且都打上了＂5G＂的概念。但明眼人都看得出，折腾这么一大堆事，京东最终怎么可能不建商品房来卖呢？
　　去年以来，由于众所周知的原因，国内房地产行业遭遇前所未有的困难。截至2022年中，虽然有触底回升的迹象，但波动仍非常明显，虽然下半年的政策面预期将有更多的利好给企业送来暖风，但什么时候市场能够实现真正意义上的企稳回升，很多资深业内人士亦仍在观望。
　　在市场停滞不前的背景下，圆通作为民企挑头拿住宅用地，虽然是底价成交，但仍然是一件颇受瞩目的事。至少有些房地产大佬们私下是表示佩服的。
　　说圆通是来搅局的，可能大家不一定会相信。毕竟现在公开招拍挂市场上的住宅用地，对房地产企业的吸引力并不大，一方面是大家手头并不宽松，另一方面对短期市场行情的研判还不具有足够自信，再就是价格也并不见得便宜。这也是近期各地流拍现象不断的根本原因。当然，随着各地因城施策稳市场的政策效应逐步显现，这种情况会有所改观，整个行业的信心也将进入重建阶段。
　　比较合理的猜测是，圆通在选择弱市行情来抄底。在疫情全球大流行的背景下，物流巨头企业的业绩不仅没有受到冲击，反而出现大幅增长。从2022年中报来看，顺丰控股预计归母净利同比增长220-240%；京东物流营收同比增长20.94%，虽然归母净利仍处亏损，但同比减少了90.48%；其它通达系企业营收和净利也均处在强势增长通道。
　　综上，相比一脸苦相的房企老板，物流企业近几年的日子过得还是非常舒坦的，在没有竞争对手的情况下，拿几块地可以说是毫不费劲的事。
　　至于对市场的研判，毕竟大家处在不同行业，物流企业跨界搞地产，自然不会像房企那般急功近利，毕竟顺丰、京东、圆通这些龙头企业，搞产业运营的功夫都不是盖的，有产业打底，快递老板在各地的受欢迎程度本身就比纯粹的地产开发商要高一些。因为产业有赋能城市和片区可持续发展的价值，把不同的业态融合起来协同发展，对一个地区的经济发展是有明显贡献的。哪怕是纯粹的住宅开发，只要跟附近的产业项目配套起来，同样可以起到协同发展、相互素质的作用。这就是我们常说的，实现了从纯粹的、粗放的房地产开发模式向注重精耕细作和综合运营的新发展模式的转型。
　　从这个角度来说，我们应该欢迎多一点像京东、顺丰这样的有丰厚产业功底的巨头企业来助力传统房地产行业转型，推动房地产行业实现平稳健康和高质量发展。
　　【出品】南方产业智库
　　【记者】冯善书
　　【作者】 冯善书
　　【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端