天津楼市热度，戛然而止？

　　不提前说一声，突然就来了；
　　也没打个招呼，突然又走了。
　　谈不上＂史上最短＂，但今年天津的小阳春，是＂史上最急＂。
　　激情过后，楼市下一步怎么走？
　　成交量下滑，是小阳春结束的标志。
　　2月，形势一片喜人，一进3月，势头明显不振。
　　二手房、新房成交量，逐步回落。
　　二手房成交量，以每周15-20%的幅度下降。
　　最近维持在周末300多套，工作日150来套。
　　预计4月初，周末将回归到200多套。
　　新房比二手房降的更快。
　　连续三周，认购量以20%、30%、50%的幅度下滑。
　　特别是3月第三周，不少新盘认购量减半。
　　这么快结束了？
　　为什么今年小阳春来去匆匆？三个原因。
　　❶ 后劲不足。
　　这一波儿行情是以刚需为主的补偿性行情。
　　补偿性就是没有后劲，补完就完了。
　　即便低价刚需盘，也面临＂买房人突然消失＂。
　　比如生态城北部的博屿海，2月认购336套，3月半个月，才认购71套。
　　❷ 涨价了，反制成交量。
　　二手房这么猛，主要是被学区房、落户房推动的。
　　河西+南开的成交量，占了6成。
　　量突然蹿上来，干旱许久的业主，一下都澎湃了。
　　等上学的是真要买，业主也是真敢涨啊。
　　便宜的房子，被买没了。
　　比如，河西二手房挂牌量，跟打滑梯一样。
　　3个月减少2000多套，价格合适的房子迅速被扫光。
　　河西区二手房挂牌套数
　　上海道片的新闻里，只有27套在售。
　　挂牌价普遍230万以上，比去年底涨了20多万。
　　而且，36平米以下的小户型都卖掉了。
　　中营学片的如意大厦，挂牌价都在220万以上。
　　去年还有190万的，真涨了不少。
　　和平三片，本来都有回落迹象了。
　　没想到剧情反转，趁着河西涨价，反而又涨了5%。
　　不仅是和平、河西，河东、河北、红桥、津南、武清，二手房挂牌价都涨了。
　　行情一来，业主反应最快。
　　不像开发商，还要考虑任务量，不敢轻易涨，业主就这一套房，说涨就涨。
　　有枣没枣先打三杆子。
　　不看二手房，就不会懂得人间真实。
　　现在能买到的重点学区房，价都涨上去了。
　　买房人也不认头，导致成交量下滑，进入新的博弈期。
　　当下楼市，不足以支撑价格上涨。
　　第一，积压的需求释放，本质上不会扭转大势，楼市并没有大行情。
　　第二，需求决定价格。
　　刚需对房价弹性很小，卡着预算买，涨价了不是兴味索然，而是买不起了。
　　量撑不住了，价格也要动态变化。
　　河西一片已出现房价回调迹象，还不是个例。
　　以贝壳周末单日成交为标尺：
　　200套要降价，300套能保价，400套才可能涨价。
　　新房也同理。
　　买房人刚一多，开发商就要收回优惠。
　　折扣没有了，刚需盘库存还很大，影响购买力，成交量就下降。
　　买卖双方就是博弈。
　　上周有的盘，怎么涨上去，又怎么降回来。
　　❸ 买房结构发生变化。
　　补偿性购房结束后，置换需求接棒，楼市＂动能交接＂。
　　改善买房顾虑比较多，成交周期长，形不成集中爆发力。
　　就像行人过红绿灯，凑够了才走一波儿。
　　目前，成交量还在下行。
　　需要有个判断，降到什么程度，会企稳？
　　2月，新房签约112万平米，比去年同期涨150%。
　　3月，签约量也不低，2月没集中签约的，会体现在3月。
　　预计在120万平米以上，比去年同期涨70%。
　　但这肯定不是常态。
　　去年的常态是每月60-70万平米。
　　今年市场会比去年好，每月成交量能增长20-30%，大约在80万平米。
　　预计全年能到1000万平米。
　　现在市场进入＂L型＂，逐渐企稳。
　　虽说＂短期看政策，中期看土地，长期看人口＂。
　　但天津楼市，就看＂两期＂——
　　短期看供需，中期看土地。
　　短期房价，就是供需关系的体现。
　　去年土地出让少，局部地区已面临供需紧张。
　　南开铂悦融御，143平米好楼层，涨到810万起。
　　东方和府，因剩余房源不多，已封盘。
　　锦绣大家，单价已经1万9了，龙湖天璞都1万8了。
　　中交春风景里，在售楼座77平米没房了，得等加推。
　　金融街滨海融御，88平米报价175万。
　　生态城万达广场，高层涨到1.85万/平米……
　　这些涨价现象，都是短期供应不足造成的。
　　也有个别楼盘因一季度任务完成的太好，开始控流速。
　　切忌被整体高库存＂恐吓＂住，有些盘必须关注存量了。
　　4月开始，市场将回归常态、回归买方市场，维持到年中。
　　五一小长假，外地人来津购房，会有一波小行情，出现＂针刺现象＂。