首提优质头部房企风险化解全国两会指引房地产业平稳健康发展

　　本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
　　＂2022年，建筑业和房地产业两大产业增加值合计占GDP总量的比重达13%。把两根‘柱子’稳住，对稳定经济大盘有重要意义。＂在今年全国两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹在＂部长通道＂上感慨道。
　　《中国经营报》记者注意到，2023年《政府工作报告》中的＂涉房＂提法众多，具体包括防范化解风险、改善资产负债状况、支持刚性和改善性住房需求、实施城市更新行动等。其中，＂优质头部房企风险化解＂更是首次提及。
　　＂这表明政府部门认为房地产风险属于‘重大经济金融风险’，拟通过改善资产负债状况等措施，来化解优质头部房企风险。＂中指研究院企业研究总监刘水表示，从目前筹划再融资的企业来看，有央国企也有民营房企；有优质稳健的房企，也有出险房企。＂对于出险房企，相关部门或会选择性支持；而对于专注主业、合规经营、积极自救的企业，将会给予大力支持。＂
　　另一方面，为促进房地产市场健康发展，推动房地产业发展模式变革也势在必行。多位代表委员认为，为更好满足人民日益增长的美好生活需求，房地产业发展需要由住房＂有没有＂向＂好不好＂转变，并建议可以从预售资金监管、预售制转为现房销售等与公众切身利益相关的领域探索制度革新。
　　稳定经济大盘＂压舱石＂
　　对于过去五年房地产工作取得的成果，《政府工作报告》指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。
　　克而瑞研报分析称，虽然《政府工作报告》在工作建议中并未提到＂房住不炒＂，但这并不表示这一定位会发生动摇，相反，＂房住不炒＂已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循，会一以贯之地坚持。
　　戴德梁行环球董事、大中华区行政总裁赵锦权也表示：＂2023年是‘十四五’规划承上启下之年，也是贯彻落实党的二十大报告精神的开局之年。在当前国际形势日渐复杂的情况下，房地产业作为稳定我国经济发展的重点行业，《政府工作报告》提出将从各方面推动行业平稳发展。＂
　　中指研究院研报也分析认为，在《政府工作报告》强调稳中求进、稳增长的背景下，房地产市场稳定发展更加重要，市场回暖对拉动消费、投资稳步增长均有积极的带动作用。
　　另据倪虹介绍，2022年，我国建筑业总产值达31.2万亿元，增加值为8.3万亿元，占GDP的比重为6.9%，从业人员超过5200万人，为社会提供了大量就业岗位。房地产业＂牵一发而动全身＂，房地产业相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富的60%体现在住房上。
　　今年1月，倪虹在接受央视采访时曾表示，对于房地产业企稳回升＂很有信心＂，2个月后更是直言＂充满信心＂。
　　房地产业的未来增长前景也被业内看好。戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东认为，通过扩大国内需求，加快建设现代化产业体系，防范化解重大经济金融风险可以有效稳定国内经济平稳发展，这些政策的实施将有望推动零售地产、工业及物流地产、写字楼及产业园区的需求增长。
　　积极化解房地产业风险
　　对于有效防范化解重大经济金融风险而言，房地产业首当其冲。正因如此，2023年《政府工作报告》也首次提及＂优质头部房企风险化解＂，这也延续了2022年底中央经济工作会议的相关精神。
　　＂金融支持房地产的方式需要转变。＂全国政协委员、民革安徽省委会副主委、安徽省律师协会监事长周世虹表示，商业银行房地产贷款政策受金融政策及各银行的经营方向影响较大，信贷政策缺乏稳定性和逻辑性，且设置条件多，贷款门槛较高，申请及拨款程序复杂。特别是在当前房地产市场正处于下行周期，相关中小企业融资困难。
　　全国政协委员、禹洲集团创始人林龙安则建议，在符合金融市场风险的情况下，对中小民营企业进行跟踪调查，促进地方银行在实际风险可控的范围内将民营企业、地产开发企业列入白名单，在法治化和商业可持续原则基础上，通过创新信贷产品、开辟绿色通道。
　　林龙安分析认为，应通过降低融资成本等方式，坚持优先服务优质中小企业，努力满足白名单企业的合理融资需求，发放贷款开发贷、经营贷等，优先帮扶临时困难企业渡过难关，因地制宜开展按需延期付息、延长还本期限、调整还款方式。同时，还可以将经营较好、债务结构合理的优质民企列入可增信名单，并以政策改善中小民营企业营商环境。
　　全国政协委员，银保监会上海监管局党委书记、局长王俊寿也建议，通过修正资产负债表，保证房地产融资平稳有序；实施差异化信贷政策，满足刚性需求和改善性需求；创新金融工具，鼓励银行稳妥开展房地产并购贷款业务；加强住房租赁市场金融支持，拓宽多元化融资渠道；保持政策的连续性、稳定性，完善房地产审慎监管制度，稳妥防范金融风险，实现金融与房地产良性互动发展。
　　周世虹还建议组建国家住房发展银行。在其看来，作为保障住房供给和需求的专业银行，可将住宅专项维修资金、房屋养老金等其他涉房资金一并纳入管理，提高资金管理集约化、专业化和精细化水平，降低管理运营成本。同时缓解房企资金压力，解决商业银行＂顺周期＂操作问题，避免房地产市场大幅波动。
　　＂化解风险的方式主要为‘抓两头、带中间’和‘精准拆弹’。＂倪虹则表示，除了对优质房企一视同仁，满足其合理的融资需求外，还要主抓出险房企，一方面帮助其积极＂自救＂，另一方面严格依法依规处置，＂绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，让他们付出应有的代价＂。
　　推动行业发展模式变革
　　另一方面，在房地产市场下行周期，推动房地产业发展模式变革也势在必行。
　　＂为更好满足人民日益增长的美好生活需求，房地产业发展需要由住房‘有没有’向‘好不好’转变。＂周世虹表示，近年来，部分房地产开发企业热衷＂高负债、高杠杆、高周转＂的经营模式，弊端日益凸显，＂房地产开发的基本模式亟待转型＂。
　　＂开发商资金链断裂、跑路、项目烂尾、逾期交付、破产清算等现象频发，导致房地产市场风险增大，市场预期不稳，房地产开发的资质准入、预售、信贷、维修基金等基本制度需要进一步修改和完善。＂周世虹进一步表示。
　　其中，预售和购房资金监管问题备受关注。全国政协委员、北京国家会计学院教授秦荣生表示，各级住房和城乡建设部门及相关部门应加强与银行等金融机构合作，健全覆盖新建商品房和存量房的交易资金监管制度，完善交易规则及业务流程，保障购房资金安全有规可依。
　　秦荣生还建议，要加大对购房资金监管专项检查力度，积极对辖区内房企、银行等开展专项检查，重点检查预售商品房资金监管账户违规问题，监督整改落实。＂严惩预售资金监管不力银行，建议监管部门限制他们此类业务，提高银行的违规成本。＂
　　而全国人大代表、58同城CEO姚劲波则建议，优化预售资金监管制度，适当放宽预售房款监管资金的提取条件和流程，适当放宽房企对销售回款合理支配的范围。
　　与此同时，今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出＂有条件的可以进行现房销售＂。此后已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态将试点现房销售，＂推行现房销售＂也被认为是拉动住房消费的关键一招。
　　全国政协委员、江苏省南通市副市长刘洪分析认为，目前，各地商品住宅存量较大、去化周期较长，为全面推行现售制度提供了绝佳的＂窗口期＂，去库存、保交付成为这段时期保障房地产市场平稳健康发展的重点内容。＂房地产主管部门应当进一步加大市场监管力度，完善资金监管制度，保障项目如期交付和楼盘品质，避免因楼盘烂尾、质量下降造成社会群体性事件的发生。＂
　　刘洪建议，对新出让土地逐步实行现售，并拟定取消预售、全面实施现售时间表，分阶段推进。第一阶段，若干年内保留预售，把预售许可条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段，全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分准备。
　　周世虹则建议，尽快修改《城市房地产管理法》，加快出台《商品房销售管理条例》《住房租赁管理条例》，将＂租购并举＂等住房制度确定为法律规定，同时取消商品房预售制度等不符合房地产市场交易规律的相关规定；废除或修订《城市商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等，推动商品房逐步向现房销售过渡。