房地产有望在复苏中向新发展模式过渡

　　楼市半月谈 本报记者 夏金彪
　　在春节期间，不少地方的房地产市场开启了促销模式，纷纷推出房价优惠、购房补贴、特价房等活动，看房客逐渐多了起来。
　　进入新的一年，房地产利好政策频发。中央层面不断释放稳地产的积极信号。不久前，中国人民银行、中国银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。近日，中国人民银行、中国银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确提出推动房地产业向新发展模式平稳过渡，实施改善优质房企资产负债表计划，引导优质房企资产负债表回归安全区间……
　　在地方层面也因城施策，相继出台相关支持政策。包括调整限购措施，支持合理住房需求；降首付比例、降贷款利率、加大信贷支持；防风险、增强房企资金流动性，改善企业负债率水平，稳定住房市场供给……
　　业内预计，2023年房地产利好政策将有望逐步落地，而随着疫后经济重启和居民收入改善，刚性和改善性住房需求将进一步释放，房地产市场信心将逐步恢复，房地产市场有望迎来复苏。
　　回顾过去一年，我国宏观经济面临下行压力，同时多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，房地产面临的挑战前所未有。
　　伴随房地产市场的下行，从中央到地方，房地产调控政策密集出台，特别是在去年年末，＂金融16条＂＂三箭齐发＂等多项重磅政策落地，支持房企融资，不断改善房地产市场资金状况……2022年底召开的中央经济工作会议也为今年的经济工作定调。会议提出，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购等。会议还将住房改善和新能源汽车、养老服务等并列，列为扩大内需战略的重要抓手，并且再次强调，因城施策支持刚性和改善型住房需求。
　　业内认为，新的一年，政策将继续在融资端发力，支持保交楼和满足房地产行业合理融资需求，防范化解优质头部房企风险。同时，各地房地产需求端的支持政策也有望进一步强化，加大对刚性和改善型住房需求的支持力度。比如，一些城市在放宽购房条件、降低首付比例、下调居民房贷利率等方面还有较大优化空间。
　　需要指出的是，在＂房住不炒＂政策框架下，我国将打破宏观经济对房地产以及土地财政的过度依赖，使住房回归民生属性，以往＂高负债、高杠杆、高周转＂开发建设的房地产发展旧模式，将向注重产品质量和运营服务的高质量发展新模式转型。
　　自1998年中国房地产市场化改革以来，房地产市场经过了20多年的快速发展。房地产企业普遍采取＂高负债、高杠杆、高周转＂模式，迅速扩大市场份额，以满足居民对住房的需求。不过，这种传统模式也导致了房地产市场过度金融化。目前，随着我国人口增速放缓和城镇化水平不断提高，住房总需求空间逐渐缩小，传统的＂高负债、高杠杆、高周转＂模式已不可持续，向新发展模式过渡势在必行。
　　应该看到，对房地产新发展模式的探索是一项系统工程，新旧模式的转换是一个漫长的过程。房地产新发展模式要结合我国土地资源、人口、城市发展阶段等现状，找出一条适应房地产良性循环和健康发展的路径。房地产新发展模式要坚持租购并举，以租托底，建立销售和租赁两个市场，以不同政策协同实现经济发展和民生保障双重目标。
　　可以预计，随着房地产向新发展模式过渡，新的市场空间将逐步打开，长租房市场、保障性租赁住房、城市更新、老旧小区改造和房地产相关服务业等领域有望获得更多政策支持，将为房地产企业带来新的机会。