712月份准备买房的家庭，不妨先看看这3个建议，内行建议收藏

　　前几日，一位大学的同学组织了几个关系比较好的校友举行了一次交流聚餐活动。分开8年，大家又见如初。当初在学校的时候，家庭背景几乎一致，不过8年之后的今天，由于社会经历的不同，人生路径也大相径庭了。
　　有2个非常具有代表性的同学，笔者认为有必要说一下，也能对人生财富积累起到一定的学习和借鉴作用。
　　同学张路（男，化名） ，在8年前家庭贫寒，母亲是一位文盲，父亲只有小学2年级的学历，也几乎相当于半个文盲状态。母亲常年在家务农，父亲经常跟着施工队外出打零工挣点钱，所以张路学费来之不易，经常吃了上顿没下顿，大学4年靠着助学金勉强度日。背景就这么简单。
　　然而在张路毕业之后，机缘巧合之下，人生有了巨大的变化。由于没有足够的资本和时间可以用于浪费，所以他一边上学，一边打工，最后入职了一家房地产中介。接下来的情况大家都有目共睹了，过去的8-10年里，正值房地产的黄金时期，张路不仅销售房子，还趁机为自己购买了一套50万元房产，3年之后，他的这套房子涨到了80万元，于是他卖掉，再次采用首付款的方式够买了2套70万元房子。在那个年代里，他的这个城市没有限购的说法，房子随便买卖，截止2021年，他已经手握4套房子，预计总价值500万元，净资产大约200万元。可以说，在一般的二线省会城市，能拥有200万元净资产，已经是非常不错的高收入人群。
　　另外一位同学是一个反面教材，咱们暂且称之为李四（化名，也是男性） ，父母帮忙为他的工作做了全面的规划，毕业之后，李四就在父母的＂努力和帮衬＂之下，顺利进入到了一个事业单位（考公务员3年没有考上，他失去了信心），月薪并不高，只有4500元，其他福利还算可以，可用加上不可用的收入总计能达到7000元左右。日子过得逍遥自在，朝九晚五。
　　不过在3年前，他遭遇到了一个新难题，虽然父母帮忙解决了工作，但是没有能力帮忙解决房子大事。当面对结婚大事的时候，女方家庭要求必须要具备独立婚房，这个难倒了李四，现在东奔西走借钱购房，显得疲惫不堪，好不容易买下了一套100万元的房子，每个月还要应对4000元的房贷债务。
　　在8年前，张路和李四完全不会预料到，自己的这种选择会带来何种后果，只有经历过了，方可盖棺定论做出评判。李四的起点很高，按理来说能获得更好的发展空间（就算是现在，依然是不错的），然而比起＂依靠房地产发迹＂的老张，李四的资产就显得很鸡肋了。自从1998年中国住房改革之后，到2020年，平均房价从2000元一路涨到9980元，涨幅整整达到了400%之多，可以说，房地产就是一个实打实的＂造富机器＂，像老张这样的人还有千千万个，他们要么依靠炒房致富，要么凭借拆迁一跃而起。
　　那么，2021年之后，房地产依然还有这么强大的＂致富＂能力，还值得购买吗？笔者给出的答案是＂因地制宜＂，房地产差异化发展的趋势越来越明显了。优质城市的房产或还有进一步的提升空间，然而劣质房产或进一步陷入回调和衰退区间。所以买房也要有一定的选择性。 7-12月份准备买房的家庭，不妨先看看这3个建议，内行：建议收藏。
　　第一、优质房产建议早点买，劣质房产要识别和避开。 什么叫做优质房产？这一点李嘉诚早有定义，在房地产开发中，李嘉诚说第一是地段、第二还是地段、第三点依然是地段。足可见，李嘉诚把地段看得比任何方面都重要。房地产开发要看中地段，房子是否有升值潜力，依然要看地段。
　　城市南热北冷、一二线热三四线冷的局面已经逐步显现出来。2020年以来，北方诸多城市的房价出现了不同程度回调的情况，例如郑州、石家庄、青岛、天津等多个地段的楼盘二手房缓慢下行。就连北京这个大城市的房价，比起2017年高峰期，整体下滑了接近15%左右。例如郑州，2020年在房价整体下行期，房地产商会组织闭门会，提出＂咱们都不能降价＂，随后多个楼盘扛不住压力降价，最大幅度的从4.5万元降低至2.6万元销售。
　　第二、除了商品房住宅，其他的不要买了。 在房地产市场，除了商品房住宅之外，其实还有很多买房人经常会掉进去的坑，例如小产权房、商住房、公寓等这3类房产。首先说说小产权房，这一类房子不被认可，在2020年的农村宅基地确权过程中，自然资源部和农村部就明确指出，小产权房不可以确权，更不允许把违规使用的土地合法化。显然小产权房是交易无效的，房产不被法律认可，所以小产权房再便宜也不能购买。
　　其次，商住房、公寓这类房子看起来非常不错，在电影电视剧中，经常见到主角男女居住在公寓房里，生活得很舒适。然而电影和现实是两张皮，电影中公寓很好，现实中公寓弊端重重，例如不可以落户、子女无法上学、商用水电、高容积率等都让人脑袋大。与此同时公寓房产升值空间太小了，费用高。
　　第三、避开期房、精装房。 2020年央行首次提出了三条红线，2021年再次提出了限贷令，两个新规全部指向房地产行业，从多个方面和维度对房地产进行围追堵截，而我们都知道，房地产是一个资金密集型行业，高周转、高负债是最大的特点，一旦失去了大额的资金注入，那么房地产发展自然减速。
　　另一方面受到市场行情影响，住房消费需求不足，所以开发商们普遍面临着债务到期、回款不足的局面，根据克尔瑞数据显示，2021年有1.2万亿债务到期，7月份就有1400亿元。为了扩大利润差，房企们可能会采用降低期房建设质量、精装房降低装修标准等方式进行，所以这两类房子建议规避。
　　2021年下半年准备买房的人，不妨先看看以上这3个建议，建议收藏备用。