高层一锤定音，房租限涨令也来了，2类人开心，2类人失落

　　高层一锤定音，房租＂限涨令＂也来了 。8月30日，住建部发布了《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，这文件中提出，为了促进城市旧改和楼市的稳健发展，要求租金的年涨幅不超过5%。这就是我们这几天经常说到的＂租金限涨令＂。
　　根据住建部的说明，这个规定，主要是为了应对城市旧改带来的短期住房空缺，导致租房群人增加，可能带来租金上浮的问题。意思简单明了，就是要限制城市的租金涨幅，要求住房租赁金年涨幅不能超过5%。
　　早在8月初，住建部就发布《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题(征求意见稿)》，其中就释放了诸多信号，包括 住房租金年度涨幅不超过5％等。
　　原因很简单。大拆大建之下，原有的存量住房被拆除，而新建的房子快则2-3年、慢则5年以上才能交房， 供求出现期限错配，自然导致房价、房租蠢蠢欲动。
　　具体的详细内容，咱们就不一一列数了，有兴趣的可以查看原文件。对住房市场影响几何呢？指闻君认为， 限制完房价、限制租金，租房迎来＂限涨令＂，2类人偷笑，2类人失落！
　　第一类：开始偷笑的人。
　　对于这个政策，开心的人主要有2类，第一类是城市刚毕业的大学生，这些莘莘学子在城市就读了4年之后，终于双脚踏上了社会工作的道路，在工作最初的4-5年时间内，这些大学生面临着经济能力不足、住房问题尴尬的困境。一方面这些大学生想要买房，但是手中的资金不够，所以买不起；另一方面只能选择租房度日。不过对于手中没有任何积蓄的大学生而言，租金成为了一个大门槛，他们经常成双结对地进行合租，以此度过简单的毕业后工作居住时光。
　　第二类市场是的低收入人群，这些人主要是农村进城务工的农民工和其他城市来这里工作的人，农民工为了节省资金，选择比较便宜的房子租赁，有心人会发现，农民工经常出现在城中村、老破小房子里，这些房子脏乱差、卫生环境不佳，但是为了能多攒点钱，过年好快快乐乐地回到家乡，他们也就暂时忍受了。
　　不管是毕业的大学生，还是进城务工的农民工们，他们99%以上需要租房，住房环境并不是他们挑剔的对象，让他们尴尬的是，要面临房东经常增加租金的问题。对于房东们不断提高租金的问题，这些刚毕业的大学生无可奈何地接受，不管是一手房东还是二手房东，根据现在的城市租房惯例，年租金上涨10%是常态化情况，这也意味着，2021年租金1800元/月的房子，到了2022年就达到了1980元/月，到2023年就超越2178元/月了，可谓一年比一年贵。现在住建部发布了＂租金＂限涨令，要求住房租金每年涨幅不超过5%，或能抑制租金涨幅，对于毕业大学生和农民工，确实是好消息。
　　第二类：开始失落和不安的人。
　　租金限制涨幅，其实是一次利益的重新再分配，符合＂第三次财富分配＂基本内涵，在变相减少租客开支的同时，相应地减少了2类人的收益率。当然了，这种限制其实是合情合理的，这两类人在过去已经赚了很多。
　　第一类是拥有多套房的投资客。朋友小明就是一位炒房客，在过去的15年里，小明经常到处买卖房产，截止2021年，小明手中积攒了4套房子，总价值超过700万元。在2019年的时候，他手中其实有10多套房，眼看着房产形势下滑，小明就卖掉了6套，只留下城市核心区域的4套以待时机。而且这4套房子也不是长期闲置，小明经过简装，按照每套3200元/月的价格对外出租，规定每年需要涨租金15%。
　　限制租金上涨开始后，小明在《合同》中约定的年增15%今后不能使用了。他算了一笔账，今后持有房产显得不划算，社科院预测2021年房产增值5.1%，而中泰证券经济学家李迅雷则直言，房产持有成本超过9%，也就是说根据李迅雷的观点如果房子的年收益达不到9%的话，房产持有等于财富损失。房子本身增值不佳，再遇上租金受限，小明正在考虑是否把这4套房子赶紧卖掉。
　　第二类是二房东。朋友老王，就是一位资深的二房东，他没有工作、经常游离在城市的核心区域，搜罗大大小小的房源信息，然后对外出租。老王的利润逻辑很简单，他每天都会骑着电瓶车在城市里转悠，或者在房产网上发布租房信息，联系空置房的房东，以较低的价格，长期租赁这些空置房源。举个例子一套房子租金2000元，老王一次性付给房东24个月租金，累计达到4.8万元。然后这套房子在这2年内归属老王租用。紧接着老王把这套房源挂牌出去，以4000元的价格出租，在2年时间里，老王用过这套房子赚取利润4.8万元。
　　而且，为了更大程度获利，老王还经常把租来的房子进行简单改造，例如面积达到80平米的两居室，老王会用石膏板分割成为4-5个房间，厨房、客厅、餐厅、阳台等都可以作为单独的房间对外出租。这样分割下来，整体性租金要比整套出租贵得多（整套租金4千元的话，分割出租可能达到6千元）。随着限制租金涨幅的到来，老王生意或多或少受到波及。
　　话题：对于租金＂限涨5%＂，你怎么看待？