官方定调！楼市泡沫化被扭转还有大动作在路上

　　文/顾天杰
　　楼市信心 正在重建
　　监管部门对楼市的态度，正在发生微妙的变化。
　　银保监会，在当下特殊时刻，给市场打了一剂强心针。
　　9月23日银保监会在第五次全国金融工作会议上，负责人介绍了房地产相关的风险防范化解工作进展：
　　1.9月22日，国开行已向沈阳市支付全国首笔＂保交楼＂专项借款
　　2.房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转
　　3.市场悲观预期有望缓解，提振银行板块估值
　　金融化泡沫化势头被扭转，并不意味着接下来就可以放松了，而是要把楼市推回到正确的轨道上去。
　　为什么第一个拿到专项借款的城市，是沈阳？
　　它未必是保交楼压力最大的，却一定是最努力落实政策的。
　　4月底以来沈阳逐步重建楼市信心，推出了六大政策。
　　首先是放开外地人在沈阳购房限制，外地户口无需提供沈阳社保证明。
　　在改善住房方面，旧房正在出售家庭、有60岁及以上成员家庭、多孩家庭在拥有2套房子的基础上，可再购买1套新房。
　　同时二手房转让满2年即可免征增值税，二套房贷款最低首付比例降到40%。
　　首套房贷利率下降到4.4%左右。
　　5月6日沈阳发布兴沈英才计划，引进高层次人才加大对人才在购房等方面的补贴力度。
　　六个方面的楼市激励政策，基本覆盖从买房到定居、生活、工作、消费等方方面面。
　　上半年沈阳楼市经历了一波回调。
　　房谱网数据显示，2022年1到4月沈阳新房供应44万平米，成交129万平米，均价11731元每平米，与2021年同期相比，供应、销量和价格三者同时下跌。
　　5月之后终于有了回暖的迹象。
　　中原研究部发布的沈阳楼市19周周报显示，五一假期后全市供销环比明显增长，供应量环比上涨56%，成交量环比上涨36%。
　　6月11日到6月17日，沈阳时隔五年重启了房交会。
　　7天时间累计成交新房6854套，成交金额104.07亿。
　　苏家屯区有一个楼盘，合计推出22套特价房，每套给与15%的降价优惠。
　　在房交会开始前，这些房源就已经售罄，只需要在展会期间网签备案即可。
　　银保监会已经表态，之后各种支持政策只会越来越多，二三线能够在自救中慢慢找到出路。
　　早在2020年12月，银保监会主席郭树清在文章《完善现代金融监管体系》中提出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛，要坚决抑制房地产泡沫。
　　（来源：中国保险行业协会公众号）
　　随后整个行业迎来近二十年最大最深的一次回调。
　　央行最新数据是，截至2022年二季度末，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比2021年末下降5.1%。
　　未来楼市的三条主线不变：
　　1.完善畅销风控机制，达成稳地价、稳房价、稳预期目标
　　2.满足楼市融资和居民买房需求
　　3.稳步处理头部和出险房企的风险化解
　　二三线再次探底，比预期来得更早一些。
　　楼市与房价 露出真面目
　　与二三线相比，一线恢复元气的速度快很多。
　　上海最近又默默创下一个新纪录：
　　第三次土拍金额，暂时未列全国第一
　　开发商用真金白银投票，选出了心中最具价值的城市。
　　这次上海拍地持续了整整三天。
　　9月25日第一天，23宗地块成交，合计出让金681亿，其中19宗地因只有一家企业以底价拍下，3宗进入一次报价阶段，1宗以高溢价成交。
　　9月26日第二天，4宗地块触顶，1宗地块底价成交。9月27日第三天，3宗土地均溢价成交。
　　（上海三次集中供地情况 来源：中指院）
　　综合来看上海第三次土拍底价成交的土地明显增加了，同时9宗地块进入一次报价阶段，争夺最热门的依旧是核心区优质地块。
　　从拿地企业分布来看，自然是国企、央企背景开发商居多。
　　保利、招商、建发、象屿、华发、南山控股、安徽高速都参与了土拍。
　　一般来说下半年拿下的土地，基本不能在当年开盘，对于预算不充足的房企来说参与意愿并不高。
　　上海市场稀缺性高，加上近期二手房成交量不错，于是很多房企依旧保持着信心，积极参与第三次集中供地。
　　公开数据显示，上海2022年以来合计推出109块地，全都成交无一流拍，合计出让金2712.7亿，位居全国第一。
　　当下楼市，也只有一线城市有这样的底气。
　　其余城市最关注的还是保交楼。
　　湖南、山西、山东、四川、河北和广东多地，已经开始陆续试点交房即交证。
　　山东省宣布，将工程建设项目审批制度改革和不动产登记流程协同推进，对符合法定条件的房地产项目，交房时同步办理不动产登记。
　　最近河北自然资源厅、住房和城乡建设厅等部门此前联合发文指出，将推进交地即交证，交房即交证改革。
　　广东惠州已经选取了8个楼盘，作为交房即交证试点楼盘。
　　过去业主收房后需要至少半年到一年，才能拿到房产证，一些楼盘一拖就是两年以上，令业主苦不堪言。
　　（河南推进速度很快 来源：河南自然资源厅）
　　将拿证时间提前到交房时间，倒逼开发商更加重视过程管理、品质管理，有助于进一步规范开发企业，促使开发企业更加重视楼盘质量。
　　目前来看，能够大力推进交房即交证的房企，基本以头部房企为主，比如碧桂园、万科、中海和保利等。
　　作为龙头的万科2022年开始推行交房即交证，30个城市公司的94个交付批次实现了交房即交证。
　　在上一轮楼市去库存周期里，我们付出了巨大的成本。
　　2014年年底，全国除北上广深和三亚之外，有41个城市取消限购。
　　2015年3月央行联合5部委发布330新政。
　　新政内容和现在绝大部分二三线城的托底政策很像，包括：
　　首套房公积金贷款首付最低20%
　　而二套房首付下降到40%
　　免征营业税期限从5年下调到2年
　　2015年央行累计降息5次之后，房贷利率直接回到4%以内，创下10年最低纪录。
　　最强大招是三四线货币棚改化，造就了数十家千亿级别房企，所有开发商涌入中小城市，直接抬高了当地房价。
　　然而到了2022年，楼市基本面完全改变。
　　居民杠杆率从2014年的35%上升到72%，加上收入受疫情影响，大家存钱越来越多，不敢花大钱了。
　　其次人口出生率进一步下跌，过去一年全国人口出生率7.52‰，净增加人口仅48万。
　　稀缺、刚需的房产项目，重新回归主舞台。
　　大家的需求并没有消失。
　　尤其是一二线最热门地段，还是有大量的买家持币待购，等着开盘。
　　换个角度看，楼市依旧是经济支柱产业之一。
　　统计局第四次经济普查显示，截至2018年末，全国一共有房地产企业法人单位74.2万人，从业人员1263.5万人。
　　数据包括了房地产开发经营、物业管理、中介服务、租赁服务等各门类。
　　物业管理占据50%，其次是房企和中介，1200万人以上直接依靠房地产生活。
　　2022年上半年，全国房屋施工面积120.7亿平米，从全国建筑企业房屋竣工面积构成来看，可以分为三类：
　　1.住宅房屋竣工面积占比最大，为64.9%
　　2.厂房及建筑物竣工面积占15.4%
　　3.商业及服务用房屋竣工面积占6.6%
　　4.科研、办公、文体、其他种类房屋竣工面积占5%以下
　　据不完全统计，房地产带动500多个行业、2000多个子专业。
　　所有人都要面对一件事：
　　房价下行，无人幸免，时代变了，房地产回归民生。
　　楼市只不过是露出了本来的面目而已。
　　（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）
　　-- END --