从白手起家到内地女首富，起底龙湖吴亚军的发家史

　　＂我的意中人是个盖世英雄，有一天他会踩着七色的云彩来娶我，我猜中了前头，可是我猜不着这结局＂
　　1995年，周星驰的《大话西游》上映，诞生了无数经典的台词。
　　这一年，吴亚军创办了龙湖。后来在地产界，龙湖是出了名的＂优等生＂。多年以来，它经营业绩增长稳健，财务数据漂亮，行业产品、品牌和口碑也都很好。
　　在龙湖的大本营重庆，很多人都有着龙湖情节，即使多花钱，也一定要做＂龙民＂。
　　1、创办龙湖，源于一次糟糕的买房经历
　　吴亚军出生在重庆市合川一个普通的家庭，她的父亲在供销社工作，母亲是一个裁缝。吴亚军小时候不仅非常聪明，学习也很刻苦，小学的时候一路跳级，14岁便进入了合川中学尖子班。
　　吴亚军在学生时代的梦想，是能够成为像居里夫人一样的科学家。
　　1980年，吴亚军如愿考入西北工业大学导航工程系。毕业之后，她被分到了重庆一个仪表厂，从一名技术人员做起。工作4年后，吴亚军提出了辞职，毅然放弃了这个铁饭碗，应聘到《中国市容报》当一名记者。
　　在当记者期间，吴亚军接触了不少政界、金融界、房地产界的人物，为日后进军房地产界奠定了人脉基础。
　　吴亚军说，创办龙湖，源于一次糟糕的买房经历。
　　当年她第一次在重庆买房，买的是一套80平米的住宅，据说这套房子不仅延迟交房，而且入住1年后还没有通天然气，做饭只能用电。到了用电高峰，家里又很容易跳闸。
　　而且房子户型的设计也很差，客厅没有窗户、采光差。电梯也是经常出故障，她需要经常爬楼梯。后来吴亚军说，＂如果有一天我做开发商，盖的房子一定不会这么差。＂
　　吴亚军的初心是打造一家建造高品质房子的开发商。
　　1993年，吴亚军下海创业，创办了重庆佳辰经济文化促进有限公司，开始做建材生意。1995年，吴亚军与中建科合作，成立了重庆中建科置业有限公司（龙湖地产的前身），开始涉足房地产业。而吴亚军的丈夫蔡奎关掉了自己的生意，与妻子一起创业。
　　蔡奎毕业于南京航天航空大学通讯专业，毕业后入职四川航空公司。1992年与吴亚军结婚后，而后一直待在重庆。
　　创业初期，两人搭配起来非常默契。
　　龙湖第一个项目，叫龙湖南苑住宅小区。吴亚军对建筑质量、景观配套、物业管理等方面都提出了高要求，她想通过第一个项目在重庆树立标杆。因为小区质量较好，龙湖南苑小区被定为重庆＂小康社区＂示范工程，而它的广告语＂善待你一生＂，更被重庆市民传为经典。
　　1999年，据说龙湖地产的第二个项目龙湖西苑销售时，市民通宵排号，1000多套房源快速售罄，业界人士称之为＂房子卖得比白菜快＂。
　　龙湖地产靠着南苑和西苑两个项目打出了名气。
　　吴亚军是一个非常善于学习的人，创业早期她专门去深圳拜访万科老总王石，向他学习做房地产的经验。而且她非常注重细节，从公司的发展规划、战略调整、吃饭报销等都有着细致的要求。
　　此时的吴亚军踌躇满志，她的目标是：5年领军重庆地产、10年影响国内地产。
　　2003年，中建科退出龙湖地产，将所有股权转让给了吴亚军，此时吴亚军已经控股了龙湖地产。
　　2005年，龙湖地产的年营销额达到了20亿元，排名重庆第一。同年，龙湖地产开始了全国化扩张。丈夫蔡奎进驻成都，吴亚军北上开拓北京市场。
　　2006年，成都＂晶蓝半岛＂项目首开，蔡奎带领该项目刷新了成都楼市的房源、成交数、成交额3项记录，创造了成都楼市奇迹。这一年，龙湖在重庆和成都两地的销售额突破了38亿元，成为西部地区首家年破30亿元的房地产开发商，由此跻身全国房企第一梯队。
　　2007年，吴亚军带领的北京＂龙湖滟澜山＂和＂龙湖北京香醍漫步＂两个项目开盘，在首开的当天销售了90%。龙湖地产凭借成都和北京项目的成功，知名度逐步提升。
　　此时，龙湖积极扩张到上海、西安、无锡等城市，吴亚军此时也开始筹划龙湖在香港上市事宜。
　　2、和平分手，前夫分走200亿
　　在创业初期，吴亚军和丈夫蔡奎携手并进，对龙湖早期的发展起着至关重要的作用。
　　但二者的矛盾也越来越深。
　　他们第一个矛盾源于吴亚军的去家族化经营。吴亚军在2003年收购中建科，控股龙湖地产之后，她做的第一件事就是去家族化经营，她要以现代化的企业经营模式来管理龙湖地产。
　　而＂去家族化＂首当其冲的就是蔡奎的妹妹。
　　蔡奎为此与吴亚军发生了激烈地争吵，但吴亚军依然是坚持自己的意见，不肯做出让步，蔡奎当时非常生气。
　　吴亚军的决定是正确的，只有去家族化的策略，才能源源不断地引进人才。人才是企业发展的根本，很多房地产公司在壮大的过程中，任人唯亲，导致企业发展受阻甚至衰落。
　　随着＂去家族化＂管理，吴亚军的光芒逐步超过丈夫蔡奎。同时，蔡奎的权利也在逐步缩小，二者矛盾加剧。
　　此外，二者的经营理念不尽相同。吴亚军有理想和抱负，想把公司做大，喜欢做长远规划。但是蔡奎更喜欢小而美的公司，不倾向大规模扩张。早年，夫妻两人聊天时，吴亚军曾对蔡奎说，＂做企业是要赚钱，但做企业和赚钱还是不太一样，只会赚钱的人，充其量只能算一个有文化的个体户。＂
　　＂我就是那个有文化的个体户。＂蔡奎开玩笑的回应。
　　2009年11月，龙湖地产在香港上市，上市当天涨幅13 %。吴亚军身价273亿元，超过了此前中国女首富碧桂园的杨惠妍，成为中国内地新女首富。
　　吴亚军在龙湖地产上市的庆功宴上，说了一句意味深长的话，＂我是女老总，没有机会去泡妞，只能把精力和时间集中起来，去努力做好企业＂。
　　当时很多人都以为这是一句玩笑话，后来想想，这句话可能是故意说给丈夫蔡奎听的。
　　2012年，吴亚军再次蝉联中国女首富。事业的成功并没有带来家庭生活的美满，这一年吴亚军和蔡奎的婚姻也走到了尽头。
　　2012年底，龙湖地产发布公告，吴亚军女士和蔡奎先生以和平、友好的方式解除婚约关系。从牵手到分开，两人携手走过了20年。
　　地产圈夫妻离婚对簿公堂的不在少数，比如同为渝派房企的金科，黄红云夫妇离婚后，金科管理权之争长达数年。但吴亚军夫妇的天价离婚并没有带来纠纷，蔡奎也没有跟吴亚军争夺股权。因为早在2007年，他们就已经就股权进行了分配。吴亚军（持有45.36%股权）成立吴氏信托，蔡奎（持有30.24%股权）成立蔡氏信托，两个家族信托对龙湖地产绝对控股。
　　离婚后，蔡奎退出龙湖的管理层，辞去了公司副董事长及其他公司职务，不再参与企业的经营，但享有相应股权的分红。而且，蔡奎也签署协议，让吴亚军代管他那部分股权。
　　由香港媒体曝出，吴亚军给了前夫蔡奎200亿港元的分手费。
　　对于蔡奎而言，他不再操心企业的经营，每年享有股权分红，日子过得相当不错。据说蔡奎后来娶了一位年轻漂亮的空姐，并且在香港购置了豪宅。
　　吴亚军后来没有再婚，她带着女儿，依旧忙碌龙湖的发展。她自己也说，＂我不抽烟、也不喝酒，唯一的嗜好就是干活。＂
　　全身扑在工作上的吴亚军，注定事业和家庭很难兼顾，她与丈夫的分开也在所难免。他们夫妇虽然离婚了，后来并没有反目成仇，蔡奎有些时候还会出手帮助前妻。
　　2022年8月10日，龙湖集团遭遇商票违约传闻和机构做空，一日股票大跌16.4%，市值蒸发了267亿港元。吴亚军和前夫蔡奎家族一致把55.6亿的现金分红改为增持股份，用来支持龙湖的发展。
　　此外，蔡奎除了放弃分红增持龙湖外，还在龙湖大跌的那一天，自己掏腰包1亿多，买了500万股，用来护盘龙湖。
　　3、高周转与多元化发展
　　房地产公司的高周转最开始是由万科提出来的，早在2000年的时候，万科的王石就提出，＂像造汽车一样建房子＂。
　　2008年万科提出＂5986＂模式，后来碧桂园把高周转模式发挥到了极致，提出＂4568＂法则，即拿地4个内月首次开盘，5个月内资金回笼，6个月内现金流回正，8个月再投资新项目。
　　当大家都在拼高周转的时候，龙湖终于也坐不住了。
　　在2016年以前，龙湖地产的年度增长率仅在10%左右，销售额在500亿元上下，和当时高增长的公司形成了鲜明的反差。
　　于是从2016年开始，龙湖开始高周转阶段，疯狂拿地，快速开发，高效出货。
　　那时，吴亚军正带着孩子在美国看病。主政的邵明晓制定了一个宏大的目标，在龙湖内部年会上，他要求在未来三年，龙湖的地区公司要实现1-3个500亿规模，3-5个300亿规模，5-8个200亿规模以及8-15个100亿规模。
　　2016年龙湖实现销售额881亿元，2017年销售额增长至1561亿元，增长近7成，房地产规模排名第八。到2018年，龙湖地产的销售额已破2000亿元。
　　在高周转的指导下，区域公司开始的狂奔。想要快速发展，就要赶工期；想要利润，就要控制成本。但鱼和熊掌不可兼得，既要速度，又要数量，那房子的质量自然就很难保证了。龙湖开始频频爆出质量问题。
　　龙湖地产除了房地产开发，最牛的还是他的商业：天街系列。
　　其实龙湖旗下的商业品牌有三个，分别是＂天街＂＂星悦荟＂＂家悦荟＂。天街系列，作为龙湖集团持有的主要商业地产品牌，也是近年来龙湖的主要拓展方向，截至目前，全国已开业天街项目达64个。星悦荟和家悦荟这两个商业数量比较少，目前不是龙湖的主力发展方向。
　　龙湖最早布局商业，是在2003年，那年北城天街开业。那时候重庆只有解放碑一个大商圈，观音桥还是一个城乡结合部。
　　图：北城天街
　　龙湖第一个商业项目，吴亚军还是非常重视的，开业当日她站在二楼数着当天的客流量。
　　后来，商业项目越来越多，天街做的也越来越得心应手。
　　重庆大坪龙湖时代天街是亚洲最大超级购物中心，有近60万方的商业体量，规模超过4个北城天街。
　　图：时代天街
　　商业的崛起，吴亚军开始了多元化发展之路。
　　从四大航道到六大航道。
　　2017年龙湖正式提出＂以地产开发为核心，商业运营、长租公寓及智慧服务形成四大主航道业务。2021年，又提出了＂六大航道＂，即地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修。
　　不管是四大航道还是六大航道，随着国内房地产业务的下滑，多元化是企业生存发展必须尝试的道路。
　　图：冠寓
　　4、屠龙者长出龙鳞，龙湖还是不是龙湖？
　　在地产圈，绿城老板宋卫平是出了名的＂毒舌＂。他看完万科的房子，说道，＂如果绿城的产品经理造出万科这样的房子，早就自杀一千次了。＂
　　宋卫平对龙湖却止不住的溢美之情，＂在中国，房子比绿城造得好的只有一家半，一家是龙湖，半家是星河湾。＂他曾坦言，龙湖是绿城唯一的竞争对手。甚至不惜花60多万元买机票，只为让绿城高管去重庆学习。
　　对于宋卫平的称赞，吴亚军只是简单回复了，＂我只是一个做事的人＂。
　　图：宋卫平
　　据说，早年万科高层林少洲在参观龙湖地产的样板房时，脱下皮鞋换上了拖鞋进屋。出门时，他竟然发现皮鞋被调整了个方向，整齐摆放在门口，不禁发出感叹：＂可怕的龙湖。＂因为龙湖这家公司竟如此关注细节。
　　但是随着龙湖越来越发展壮大，其品质和口碑也在逐步下滑。
　　2014年，宋卫平态度出现变化，直言＂以前他们做得不错，最近我认为(品质)越来越下降了。＂
　　2019年8月26日，龙湖集团中期业绩发布会上，吴亚军谈笑风生地说：
　　＂没有故事就是好故事＂。
　　结果话音刚落，现场就有人讲了个＂故事＂。
　　一位自称是龙湖业主的男士，手持话筒讲述龙湖长沙业主维权问题，边讲边哽咽起来：
　　＂……我不得不来，我想问一下吴女士，您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词？龙湖在长沙的楼盘都在维权，无一例外。你知道不知道龙湖雇人打我们？＂
　　＂您知不知道龙湖新风（音）系统的进气口和燃气出气口只有五十公分？吴女士，我非常钦佩你，我听说你是因为买了房子不满意，所以创建了龙湖。但是我不知道为什么会成这个样子。＂
　　据说，这名男子来自长沙，在长沙龙湖水晶郦城购买了房子。
　　近几年，龙湖不断传出＂新故事＂。
　　2018年1月，南京龙湖春江郦城项目工地发生大面积塌陷，不仅造成工地受到破坏，附近居民区住户也遭损失。
　　2018年11月，成都龙湖西楠置业在销售位于武侯区的＂金楠天街＂项目时，存在通过第三方公司加价销售，变相抬高房价的不规范行为。注意，这条消息还是成都城乡管理局发出来的。
　　2019年6月，长沙龙湖水晶郦城部分业主进行维权，质疑开发商龙湖＂高价低配、霸王条款＂。湖南当地媒体也针对其精装修问题进行了报道。
　　2020年12月，合肥东城龙湖楼盘又爆出维权。
　　2021年3月，龙湖在温州首个项目龙湖·春江天玺爆出质量问题，存在着瓷砖破裂、钢筋外露、地面裂缝、木板发霉、室内泡水等多个问题。
　　类似的维权事件层出不穷，追求品质的龙湖陷入多个＂质量门＂。
　　昔日的屠龙善少年，已经长出了＂龙鳞＂。
　　由＂善待你一生＂到噩梦，一直打高品质牌的龙湖，是否已经忘记初心，变成自己最讨厌的样子？
　　5、结语
　　一家公司呈现出的状态，很大程度等同于创始人的气质。
　　了解吴亚军的人，评价她＂慷慨、豪爽、大气＂。
　　白手起家，到内地女首富，吴亚军的故事堪称传奇。
　　大家把掌声和赞美给了龙湖和吴亚军，但掌声有时候是可怕的，它会让你忽略那些真正的风险。