理财学堂提前还房贷一定划算吗？不一定

　　石榴云/新疆日报记者 冉虎
　　近期，＂提前还房贷＂成为热门话题。不少贷款购房者想要提前还房贷，甚至出现了到银行提前还房贷要排队的情况。
　　＂在当前首套房贷款利率下调，存量房贷利率与新增房贷利率差距扩大的背景下，提前还贷看上去似乎很划算。但并非所有提前还房贷的做法都正确，有些情况下提前还房贷不一定划算。＂邮政储蓄银行新疆分行消费信贷部住房贷款产品经理陈文艳提醒说。
　　＂由于近年来，贷款市场报价利率（LPR）多次下降，尤其是去年以来，首套房贷款利率下限调整后，部分存量住房贷款利率就显得偏高，这是导致购房者提前还贷主因之一。＂陈文艳分析，＂此外，受去年资本市场波动加剧的影响，普通人投资股票、基金、理财产品等收益明显下降，因此有些人将原来用于投资的部分资金拿来提前还房贷。＂
　　陈文艳建议，对于手里有闲钱但没有好的投资渠道的购房者而言，不妨提前还款，减少利息支出。但使用住房公积金贷款的购房者，由于其利率明显低于市场一般房贷利率，所以不用考虑提前还款。
　　＂从还款方式看，一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，相对来说提前还款会更划算一点。等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款未超过贷款期限的三分之一，提前还款更加划算；如果还款已过半，提前还款的意义就不大了。＂陈文艳分析说，＂有条件的家庭可以将商业房贷转为住房公积金贷款，利用前期积累的公积金结余减轻商业房贷的还款压力。＂
　　＂要不要提前还房贷还需理性考虑。＂陈文艳表示，判断是否需要提前还房贷，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖房贷利息。如果投资收益率高于房贷利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑将部分或全部资金用于偿还房贷。
　　＂尽管去年资本市场波动较大，投资收益不理想，但在今年实体经济开始复苏的背景下，收益超过房贷利率的投资机会开始显现；加之，提前还款意味着要支出一大笔资金，然而现阶段保证资金流动性非常重要。所以，今年提前还款不见得是经济上的最优选择。＂陈文艳分析认为。
　　她提醒，提前还房贷切莫盲目跟风。＂购房者的贷款合同千差万别，需要具体问题具体分析，既要考虑自己的投资能力和生活、养老、子女教育等资金安排，也要考虑房贷可部分抵消个税的优惠政策，以及未来金融市场和房贷利率变化，综合作出判断。＂
　　对于个别购房者用消费贷款或经营贷款置换房贷的做法，陈文艳提示了风险：＂这种做法虽然享受了较低利率，但是消费贷款或经营贷款期限变短，借款额度受限，且转贷、续贷过程中可能产生高额中介服务费等费用，实际综合成本可能超过房贷利率，而且还会产生涉嫌骗取贷款、产生不良征信记录、个人信息泄露等多类风险。＂
　　＂房贷是个人低利率、长期、大额的贷款，作出调整时要特别慎重。＂陈文艳建议，＂购房者应对家庭收入进行合理的规划和分配，在保证还房贷的同时，可以把更多的钱投入到提高生活品质、子女教育和提升自我当中。＂