政策频传，猛药频发，为什么楼市还是没有救起来？

　　作者：八哥
　　过去的三个月，楼市风向突变。
　　从菏泽部分银行下调住房按揭贷款比例到最低2成，打响救市第一枪，到郑州发布楼市19条，再次祭出棚改大旗，成为全国第一个公开救市的国家中心城市、中部强省会城市，再到广州、合肥、苏州大幅降低房贷利率，济南、东莞、中山增加公积金贷款额度，福州放宽限购，兰州放松限贷和限购，以及浙江衢州的全面取消限购限售……楼市地方调控，全面由紧转松。
　　高层也多次公开喊话，明确房地产是国民经济的支柱产业，要支持居民合理购房需求，鼓励金融机构有序稳妥推进并购贷款，促进房地产市场良性循环和健康发展。
　　就连一度被认为是箭在弦上的房地产税试点改革，也因为年内不具备扩大条件而难产。
　　甚至前两天，中国房地产报还发文指出：现在是积极出台对房地产市场有利的投资、销售、融资和消费政策的关键时刻，万万不可错失了最佳时机。急切的心态，跃然纸上。
　　可以说，短短几个月，楼市就从去年强调控下人人喊打的＂大怪兽＂，变成如今的暖风频吹，人人又都在呵护的＂小宝宝＂了。
　　然而，虽然暖风频吹、政策频出，一些救市政策的力度不仅大而且猛，但两三个月过去了，全国楼市似乎并没有多大的起色，如果扣除每年固定的小阳春因素，整个市场只能用波澜不惊四个字来形容。
　　以调控最早、力度最大的郑州市场为例，在19条措施的加持之下，虽然迎来了一波短暂的购房小热潮，但这波热潮很快就退去了，如今郑州各大楼盘，依然是价格未动，打折依旧，成交量也基本回到了政策出台之前的水平。
　　这样的救市力度，如果放在8年前的2014年，或者14年前的2008年，市场或许早就起飞了、沸腾了，购房者甚至都已经扛着麻袋，提着全款，挤破头跑在抢房的路上了。
　　但如今，同样的药吃下去，除了上海、广州等极少数城市冒了个泡、升了个温之外，绝大部分城市似乎已经对药效免疫了，不行了。这是为何？
　　深入分析会发现，导致这一系列救市灵药失效的原因，根源或许在以下三个方面。
　　01
　　第一，居民的杠杆，已经接近极限。
　　房企的高杠杆，想必很多人都已经知道了，以恒大为代表的一众民营开发商，在过去的几年里一路闭眼裸奔，疯狂负债，捅出了2万亿的巨大债务黑窟窿。
　　泰禾、富力、蓝光、花样年、阳光城、华夏幸福……这些曾经疯狂加杠杆的房企，最终都搞得一地鸡毛，留下无数的烂摊子，坑了无数购房人和债主。
　　开发商的高杠杆，基本已经人尽皆知，但是居民的高杠杆，或者说准购房人的高杠杆，并不一定每个人都知道的。
　　所谓居民杠杆，指的是居民负债与GDP的比，值越大，说明杠杆率越高，负债越猛。通俗点说就是杠杆率越高，代表着居民透支未来资金越多，出现债务危机和金融风险的概率越大。
　　在中国，居民负债的大头超过60%都是住房按揭贷款，如果再具体到五年期以上的中长期贷款的话，住房贷款在居民负债中的比例，甚至超过90%。
　　因此，居民杠杆率，基本就约等于住房贷款撬动的杠杆率。
　　过去的二十年，人人都知道房价涨幅惊人，但是很少有人注意到，在房价一路高歌猛进的同时，居民杠杆也在急速攀升。
　　最新的统计数据显示，目前我国居民的杠杆率已经远远超过50%，来到了62%。62%的杠杆率，算高吗？
　　纵向比较的话，7年前的2014年，我国居民杠杆率是39%，13年前的2008年，我国居民杠杆率是18%，而在21年前的2000年，我国居民的杠杆率甚至还不到5%。
　　21年间，我国居民杠杆率从不到5%，急速飙升至62%，翻了超过12倍，而同期国内70个大中型城市的房价，每平米从2000元左右涨到10000元左右，涨了不到6倍。杠杆涨幅，远超房价涨幅。
　　横向比较来看，上图是我国居民杠杆率和世界主要经济体居民杠杆率的对比图，从中可以看出，我国居民杠杆率已经超过德国，接近日本和G20等发达国家的水平。
　　欧美等发达经济体居民杠杆率达到目前的水平，差不多用了100年的时间，而我国只用了不到20年。
　　而且，更为重要的是，我国的居民杠杆率，几乎是呈直线急速上升的，中间甚至都不带停歇的，一口气干到底，这种猛烈的势头，也只有隔壁的邻居韩国可以一比。
　　因此，无论是横向和国外比，还是纵向和自己以前比，目前我国居民的杠杆率，都已经非常高了，要想再加杠杆，空间已经不大。当然，这其实也意味着，居民的整体购买力已经在短时间内过度透支，逼近上限。
　　一个具体的例子也可以从侧面反映，目前居民杠杆似乎已经加无可加，那就是上一轮楼市大行情的时候，有专家鼓励年轻人勇敢地＂拿出六个钱包＂买房。而当六个钱包都已经掏空了之后，就真的没有钱包可以再掏了。
　　你总不能再去街上掏路人甲乙丙丁的钱包吧？那就不是掏钱包，而是偷钱包了。
　　02
　　第二，疫情持续冲击，影响居民收入和消费预期。
　　新冠病毒肆虐已经快三年了，这一场席卷全球的疫情，给全球经济造成了极大的冲击，虽然中国作为全世界防疫最成功的国家，和其他地区相比受到的影响是最小的，但是不可否认，我国的经济也遭受了不小的冲击。
　　经济大环境不好，居民的收入自然受到影响。
　　过去的两年，除了医药和电动汽车等少数行业之外，餐饮、制造业、互联网等大部分行业都过得很艰难，相关的从业者收入跟随着出现了不同程度的下滑，有的甚至失业没了收入。
　　收入减少了，甚至失业了，能够买房的人自然也就少了。
　　而且，都说信心比黄金更宝贵。疫情冲击，导致经济大环境不好，不仅直接影响人们的钱包，更重要的是会冲击人们的信心。
　　以前经济形势好，收入水涨船高，朋友聚餐必选人均几百元的海底捞，现在形势不好，出门吃饭，可能也就只能选个人均二三十的转转小火锅解解馋了。
　　而对于一些失业人群，可能连转转小火锅都是奢侈，只能选老坛酸菜牛肉面了，只要不是抠脚大汉土坑泡制的就行。
　　这个时候，所有人都是捂紧钱包过冬，至于购房这种负债的大额消费，必定是慎之又慎。因为除了公务员、事业编等少数群体，谁也不敢保证，自己的饭碗就是铁的，万一哪天失业，没有了收入，可能马上就要面临房贷断供、列入黑名单了。
　　03
　　第三，全国住房基本已经够住，居民购房需求不足。
　　经过二十几年的大规模建设，目前我国住房基本已经能够满足人们的需求。甚至和国外相比，我们的住房条件，已经超过不少发达国家。
　　从套数来看，官方公布的数据显示，截至2021年，我国现有存量住房总共有6.8亿套。目前我国总人口是14亿，家庭平均规模为3.35人，也就是我国目前大概有4.17个家庭。
　　这就意味着，我国每个家庭平均拥有1.63套住房，这也说明，整个社会目前是不缺房子的。
　　另外，从人均住房面积来看，目前我国人均住房面积是45平方米，即使按照城镇人口统计，城市人均住房面积也已经达到43平方米。
　　人均住房面积43平米是个什么概念呢？可能很多人不清楚，我们不妨和其他国家做个对比，就能更加直观地理解。
　　目前，世界主要经济体中，美国的人均住房面积是67平米，意大利是43平米，荷兰是40平米，德国是39平米，英国是35平米，法国是34平米，西班牙是25平米，韩国是21平米，日本是20平米。
　　因此，我国城市人均43平米的住房面积，虽然算不上全球最高，但是在世界主要经济体中，也绝对算得上是第一梯队了。
　　所以，目前我国的住房，整体上不是紧缺，而是供应过剩。所谓的住房紧缺，仅仅是结构性的紧缺，就是一部分人紧缺，而另一部分人过剩。
　　即使所谓的紧缺，也只是存在于北京上海深圳等少数几个一线城市。
　　甚至在北京上海深圳这些所谓的住房紧缺的一线城市，已经建成的住房，其实也完全能够满足现有人口的居住，而且还有富余，这些城市最大的问题不是住房不够，而是这些城市的住房，很多都掌握在少数人的手里。
　　因此，综上所述，当前楼市面临的问题，不是因为这届购房人不行，怎么刺激都无动于衷。
　　而是目前大家的负债确实已经很高，没法再大规模地上杠杆了；是大家的收入确实减少，穿衣吃饭等基本生活消费更重要了；是大家的住房需求基本已经满足，确实没必要再买更多的钢筋水泥攥在手里了。
　　04
　　中国有句老话，叫日月有轮回，季节有更替。任何事物，都有其客观规律。
　　就像人不可能无限长高，城市不可能无限扩张，楼市当然也不可能一直保持高速增长，房价更不可能涨到天上。否则，这不科学，也有违自然规律。
　　和其他行业一样，房地产行业也有其周期性和规律性，不会例外，也不可能例外。我们要做的，应该是顺势而为，因势利导，而不是逆周期而上，强行操作。
　　不能看到楼市下行，不分析原因，不顾及后果，不管三七二十一就去救市，否则，吞下的可能不是救命的神药，也有可能是催命的毒药。